房地产投资者拥有19亿美元在“错价”市场中徘徊 - 彭博社

通勤者乘坐扶梯将地铁系统连接到加拿大魁北克省蒙特利尔的魁北克税务局办公室，时间是2023年7月19日星期三。多伦多基金公司KingSett Capital的私募股权执行官Rob Kumer表示，商场等另类房地产类型仍然为他的公司表现良好。

摄影师：Allen McInnis/Bloomberg私募股权执行官Rob Kumer认为，在全球金融市场应对商业房地产动荡的情况下，存在购买机会。

根据Kumer的说法，当前对办公楼价值的焦虑忽略了优质物业仍然带来的可观收入，他是加拿大KingSett Capital的首席执行官。他表示，商场等另类房地产类型仍然为其位于多伦多的公司表现良好。

这些备受冷落的物业正是Kumer计划部署的25亿加元（19亿美元）新投资者资本的目标。作为加拿大最大的专业房地产投资者之一，KingSett管理着180亿加元的资产。

“在我看来，办公楼和零售业在加拿大的风险被错误定价了，”他在接受采访时说。“我喜欢今天购买高现金流资产的想法。”

自2022年利率开始飙升以来，商业地产价值一直受到重创。没有哪种类型的房地产比办公楼受到的打击更大，高额借款成本带来的挑战加剧了远程办公的普及。对于商场来说，电子商务的兴起引发了类似的对长期需求的质疑。

不受青睐的房地产

办公楼和购物中心是加拿大表现最差的房地产资产

来源：Altus Group

*所示回报率为资本化率，即将资产的净营业收入除以其当前市场价值。更高的利率表示回报更差。

更高的利息成本和租金减少的前景已经迫使备受关注的房东放弃了一些办公楼物业。这些挑战让从日本到纽约的银行感到痛苦，因为它们不得不为不良的房地产贷款拨出更多资金。

但库默认为，许多这些担忧并不适用于加拿大。虽然一些加拿大房地产业主在过去一年退出了办公楼或购物中心的投资，但他们放弃的许多资产都在美国。

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在加拿大，许多商业抵押贷款是追索贷款，这意味着如果抵押物的价值不再覆盖债务，贷款人可以扣押业主的其他资产。这与美国的常见做法不同，据库默称，这可能有助于限制加拿大贷款人的损失，即使像KingSett这样的房东仍然感受到房地产价值下跌的痛苦。

“估值指标将面临一些压力，我们将不得不解决这个问题，”他说。“但由于加拿大的杠杆更加保守，更多机构持有，全部是追索贷款 — 我认为这些因素将推动一个更加稳定的市场，房东们将能够自行解决问题。”

多伦多市中心

他的展望意味着他对办公楼和购物中心等陷入困境的领域的某些物业持乐观态度。库默指出了金塞特（KingSett）的一项标志性资产——多伦多金融区的一座68层办公楼——斯科舍广场（Scotia Plaza），这座私募股权公司与一个养老基金共同拥有。这是少数几座作为加拿大五大银行总部的地标塔楼之一。

他说，斯科舍广场这样的建筑物的租户仍然希望拥有一个设施齐全的物业，以吸引员工每周来几天，这意味着即使空间没有被充分利用，公司也并没有实际减少办公面积。加拿大最后一座大型银行塔楼的交易是位于街对面的皇家银行广场，这座塔楼于2022年以12亿加元的价格被Zara服装品牌背后的亿万富翁阿曼西奥·奥特加（Amancio Ortega）购买。库默表示，如果现在有另一处类似的物业出售，金塞特将考虑购买。

甚至一些购物中心仍然人流如织。金塞特拥有萨斯卡通的Midtown购物中心，该购物中心自称为“萨斯喀彻温省的首选时尚目的地”，还拥有多伦多郊外的另一家购物中心和渥太华的第三家购物中心。库默表示，这些购物中心的空置率保持在较低水平，租金保持稳定，因为主要零售商吸引着渴望进行线下购物的顾客。

“房地产投资的核心是现金流，这是我今天关注的重点，因为资本增值，我不知道会走向何方，”他说。

在2023年商业地产销售相对缓慢的一年之后，库默表示，他预计更多的办公楼和购物中心将出售，因为包括养老基金在内的许多业主寻求削减相对基准的风险敞口。但尽管存在这些技术压力和所有的负面情绪，库默表示，许多这些投资者仍然不愿出售。

“他们说他们会，但是当你给他们一个价格时，他们会说，‘嗯，也许我会留着它’，”他说。“正确的价值是双方达成一致的价格，但我们还没有完全找到那个点。”