拜登的住房税收抵免提案是一个开始，而非解决问题的灵丹妙药 - 彭博社

Jonathan Levin

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摄影师：卢克·夏雷特/彭博社

在许多方面，住房市场对于首次购房者来说可能是更加痛苦的。抵押贷款利率和房价使每月付款变得高得无法承受。即使购房者能够凑足资金，现有的二手房库存也很少可选。乔·拜登总统的解决方案？一系列拟议的税收抵免措施，旨在为首次购房者和升级购房者提供缓冲。在他周四慷慨激昂的国情咨文中，拜登阐述了计划的一部分：

我知道住房成本对你们如此重要。如果通货膨胀持续下降，抵押贷款利率也会下降。但我不会等待。我希望提供一项年度税收抵免，让美国人在未来两年每月获得400美元，以便在购买第一套房或升级到更大空间时用于抵押贷款。

深入了解白宫的细节事实表，拜登将推动立法，为首次购房的中产阶级买家提供为期两年的5000美元抵免。他还希望为“出售其入门级住房的中产家庭”提供为期一年的1万美元税收抵免，前提是这些房产的价格低于其所在地区的中位数价格，并且出售给另一位自住业主。

彭博观点美国需要更多合法移民，而不是更少美国经济需要的是一个便宜的约会对象科技公司CEO们沉迷于冒无谓的风险摩根大通对拉丁美洲持乐观态度是正确的总的来说，这对一些家庭可能是一项重要且富有同情心的举措。但在一个分裂的立法机构中，这个提议可能面临着很大的批准难度，因为共和党人渴望剥夺拜登在选举年取得的任何胜利，而税收抵免被视为另一种大政府支出形式。此外，这项提议远不能成为深陷困境的市场的灵丹妙药。

首先，考虑一下信用额度的大小。对于被迫在这个具有挑战性环境中买卖房屋的困难家庭来说，1万美元并不是小数目。许多家庭在一年内必须搬迁，不管价格和利率如何。（房地产专业人士将这些生命周期驱动因素称为六个D：钻石、尿布、离婚、缩减规模、债务和死亡）。对于这些人来说，拜登的税收抵免肯定会帮助他们缓解经济打击。白宫预计这项提议可以帮助近300万个家庭。我怀疑该计划的许多参与者将来自那些由于六个D而不得不买卖房屋的家庭。但是，是的，尽管帮助他们！他们需要！

无法负担的住房

住房可负担性指数显示许多人无法负担首套房

来源：全国房地产经纪人协会

注意：指数值为100意味着典型的首次购房者可以用10%的首付购买入门级住房。基于市场房价、抵押贷款利率以及典型租户家庭的收入中位数，其中工资收入者年龄在25-44岁之间。

超出这个群体，我并不认为这项提议能够对整体交易活动产生实质性影响。对于享受低固定月供的现有房主来说，所谓的“抵押锁定”效应仍然过于强大，以至于无法撤销，考虑到提议激励的规模。

中位数现有住房的隐含抵押贷款月供从2019年12月的约$1,005上升到2024年的$2,0501。换句话说，典型的现有房主将每月牺牲约$1,000永久地，只是为了搬进与他们已经拥有的房屋类似的房屋 —— 这还不包括交易成本。$10,000的税收抵免只能抵消第一年约$12,000的支付增加，但之后的所有年呢？

我猜想这里的部分思考是，由于通胀似乎已经基本控制，2024年底或2025年初，抵押贷款利率应该会开始显著下降。在2024年承担抵押贷款的购房者可能会有机会在未来几年以较低的利率进行再融资。这一切似乎都是合理的逻辑。但美国未偿抵押贷款的有效利率仍然只有3.8%，目前尚不清楚在可预见的未来是否会看到市场利率降至如此之低。无论有无税收抵免，换房在这种经济环境下的净现值仍然是相当负面的。

首次购房者可能更愿意接受这一激励措施。但在中期，他们仍然需要一些结合较低的利率和不断增长的工资水平，以匹配美国仅仅几年前普遍存在的住房可负担性。对这一计划的新兴批评是，它只会刺激一个基本上受到供应限制的市场的需求，潜在地使问题变得更糟。我真的怀疑，主要是因为它太微不足道。

最终，解冻市场并永久解决可负担性问题的唯一途径是建设更多住房。房地美已经估计，美国住房存量短缺近400万套。由于高端项目的利润率往往更高，建筑商往往会专注于市场中不那么需要库存的部分。

一个开始的地方是拜登的提议，扩大低收入住房税收抵免，用于建设或保留租赁单位，同时引入一项新的税收抵免，以刺激建设和翻新负担得起的首次购房。另一个是修复荒谬的分区实践，以提高城市密度。总的来说，这将需要时间，与私营部门的合作以及政府激励措施的明智利用。

美国的住房市场冰冻不会永远持续，但拜登政府正在寻求解决方案来帮助购房者。不幸的是，选举年的政治斗争 — 以及否认拜登取得胜利的愿望 — 可能会阻止他甚至做到这一点。更多来自彭博观点：

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