欧洲央行对1万亿欧元房地产贷款进行打击，Signa调查显示 - 彭博报道
Nicholas Comfort
欧洲央行工作人员感到担忧。去年，在审查了半打德国和奥地利银行对房地产大亨Rene Benko 230亿欧元（250亿美元）帝国的贷款后，他们担心这些贷款人可能正坐在尚未认可的损失上。
随着商业房地产市场走向低迷，欧洲央行挑战了金融提供者对Benko的Signa所抵押的抵押品价值，Signa是一个以激进投注和缺乏透明度而闻名的企业集团，并最终迫使其中一些人减记债务或增加额外的损失准备金。几个月后，这位亿万富翁的帝国将在全球金融危机以来最大的房地产失败之一中崩溃。
这项由约20名监管人员组成的专门团队进行的调查标志着监管活动的最新升级，这项活动已持续了半个多世纪。欧洲央行还没有完成对下跌的商业房地产市场风险的审查。高级官员现在正在讨论新措施，以确保那些最容易受到资产类别脆弱部分影响的银行能够处理后果。这些措施包括进一步准备金和改善他们的抵押品相对于贷款的情况。
随着Benko的公司网络崩溃，随着办公室价值下跌和开发商退出，欧洲央行的官员们认为他们的积极主动是有远见的。虽然像Helaba和奥地利奥地利国际银行这样的贷款人正在审视Signa贷款可能带来的损失，但这些人和整个行业似乎已经做好了应对资产类别问题的准备，官员们说。
欧洲银行的商业地产贷款正在恶化
贷款人正在重新分类房地产债务，认为风险更高
来源：欧洲央行
投资者仍然很担心。今年早些时候，他们抛售了德意志Pfandbriefbank等较小专业银行的股票和债券，这些银行持有大量商业房地产。这家德国银行的证券后来有所回升。
Signa本身指责欧洲央行导致其倒闭，称调查使筹集资金变得更加困难。一些银行家也发表了类似的声明。欧洲央行公开反驳了这一观点。然而，甚至一些感到被Signa调查冷落的国家监管机构私下表示，他们希望采取不同的方式，以避免任何行动被视为给这个集团贴上污名。
本故事基于与几乎十几名参与监督过程的官员的对话，他们要求不透露姓名讨论内部信息。Signa、欧洲央行和银行的发言人拒绝置评。
Signa案例说明了欧洲央行监管人员不得不保持的微妙平衡。根据欧洲银行业管理局的数据，欧元区银行拥有12000亿欧元的商业房地产抵押贷款，占其组合贷款总额的8.3%。
“商业房地产特别脆弱”，现任欧洲央行监事会主席克劳迪娅·布赫在周二的讲话中表示。“我们正在密切关注这一情况，并与银行合作，减少对这类风险的敞口。”
克劳迪娅·布克摄影师：Erik Flyg/Bloomberg理论上，欧洲央行有能力鼓励或限制银行在这一领域的放贷方式，潜在地重新引导大规模的信贷流动，并决定开发商的兴旺或衰败。尽管官员们表示他们不涉足决定哪些公司可以获得贷款的业务，但他们引用这项调查作为欧洲央行作为该地区最高银行监管机构的第十个年头里，其新发现的自信的一个例证。监管机构正寻求鼓励员工专注于银行面临的最大风险，并花更少的时间打勾。
对于Signa采取更加大胆的态度让一些国家官员感到惊讶。他们私下表示担忧，担心在贷款人眼中被视为给借款人贴上污名的风险。这些人希望将对单一风险的深入审查融入对多个借款人的更广泛审查中，以避免污名风险，这一提议被视为成本高昂。其他人批评Signa调查绑架了太多员工。
尽管如此，所有官员都为对Signa的审查辩护。他们表示，尽管调查没有揭示任何对个别银行偿付能力的威胁，但它突显了它们在风险管理方面的不足和某些情况下不足的损失准备金。
这些帮助制定欧洲央行战略的官员告诉彭博社，对银行施加持续压力以改善风险管理并为商业房地产损失建立准备金，是欧洲银行现在看起来装备良好以应对动荡的主要原因。
一些官员指出，2017年底的一次会议确定了商业房地产是需要重点关注的风险。利率仍然很低，商业地产市场正在蓬勃发展。然而，当时的监事会主席丹妮尔·努伊和她的同事们在法兰克福欧洲塔的会议室里制定了优先事项时，他们看到了前方的麻烦。
来自整个地区的官员回忆起会议以及会前的讨论，他们看到投资者承担了难以支撑的债务水平，特别是如果借款成本上升的话。更糟糕的是，有迹象表明，开发商得到了渴望回报的放贷人的支持，而这些放贷人对他们所承担的风险几乎没有理解。
努伊是一位法国女性，她建立了欧洲央行的监管机构，并以严谨著称，她让监管机构进行了一次最为严格的审查。随着努力的展开，商业房地产在2008年信贷危机中的作用仍然让试图建立新银行监管机构的官员们记忆犹新。
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欧洲央行在2018年发起了一项活动，对欧洲、英国和美国的40多家银行的商业房地产投资组合进行了审查。其团队在个别银行的场所花费长达三个月的时间，审查它们如何管理相关风险，包括抵押品估值这一核心问题。这种现场检查被认为是严格和耗时的，一些官员称之为“翻书”。
“欧洲央行已经介入了，”德国奥斯纳布吕克大学经济学教授瓦莱丽娅·丁格说。“如果没有欧洲央行的监督，情况可能会更糟。”
随着调查结果的逐渐公布，这些结果证实了最初在监管委员会中表达的担忧，并突出了银行商业房地产贷款以外的问题。随后参与其中的工作人员写道，银行没有完全吸取2008年危机的教训。特别是，他们没有看到如果抵押品价值下跌并且违约激增时会出现重大损失的潜力，当大量债务人迅速陷入困境时。
银行对他们的贷款了解不足。欧洲央行指出，银行缺乏对可能面临再融资风险的借款人的概览，这对于所谓的到期时只需偿还一大部分债务的弹头贷款尤为重要。这些缺陷甚至延伸到了房地产投资的基本原则：一栋建筑物是否处于黄金地段。
建筑物的估值也成为一个令人担忧的领域。银行不仅更新这些数据的速度较慢，这些数据通常由外部公司提供，官员们还表示，他们的审查显示，欧洲各国评估房地产价值的标准存在很大差异。虽然欧洲央行与估价师进行了互动作为其努力的一部分，但一些银行监管机构质疑供应信息给银行的各种公司群体是否值得进一步审查。
欧洲央行试图通过从商业房地产行业聘请人员，如评估师，来扩大其专业知识。与其检查员一起，该活动共有约150人。
“我认为，这一次他们采取主动措施的最大动力在于建立内部行业知识，”Green Street分析师彼得·帕帕达科斯说。
央行的警告并不总是准确的。在大流行期间，欧洲央行提到了一个“严重但可能发生的情景”，在这种情况下，银行各类资产的不良贷款可能激增至1.4万亿欧元，远高于金融和主权债务危机的水平。最终，数千亿欧元的纳税人担保和其他刺激措施意味着银行面临着很少的贷款违约。
尽管如此，在大流行给资产类别带来新挑战时，遏制商业房地产风险的努力受到了新的推动。突如其来的情况推迟了利率上升的前景，当时实施的社交隔离措施严重打击了酒店和零售行业。办公楼面临压力，整栋建筑暂时被撤空，大批人开始在家工作，这一趋势至今仍在影响价格。
欧洲央行在2021年开始了进一步的审查，最初涵盖了32家银行，以查看它们对管理本国市场办公室和零售企业贷款新兴风险的准备情况。监管机构将这一组缩减到15家，并研究了更高的建筑成本、利率“正常化”、处于优越位置和非优越位置的建筑之间的分歧，以及与气候变化相关的问题。
随着调查结果继续为欧洲央行努力确保银行控制商业房地产风险提供支持，一些贷款人将面临更大压力，包括那些暴露于痛点（如美国市场、办公室或零售）的贷款人，消息人士称。他们补充说，这可能需要提高拨备以解决欧洲央行对抵押品的担忧。
“欧洲央行及早对商业房地产市场发出警告非常重要，” Dinger谈到。 “如果将来他们必须要求银行增加资本水平或暂停股东派息，那么他们可以指出他们在这方面做得正确。”