挤压房地产经纪人正是房地产市场所需的 - 彭博社

Conor Sen

选择将有所帮助。

摄影师：乔丹·冯德哈尔/彭博社

一位进步的民主党人，喜欢打猎，热爱足球，并相信美国属于所有人。

摄影师：安东尼·索夫莱/星报通过Getty Images

每个人的先生。

摄影师：汉娜·福斯利恩/Getty Images北美 全国房地产经纪人协会同意和解与房地产经纪人佣金规则相关的诉讼，这引发了关于即将席卷整个行业的转型的激烈讨论。尽管对于购房者、卖家和经纪人的影响存在许多分歧，但在住房可负担性令人堪忧的时刻，这一干扰是受欢迎的，佣金估计每年总额约为$1000亿。

一个未被充分探讨的影响可能是最直接的影响。标准佣金率约为销售价格的6%，目前完全由卖方支付，结束这一制度应使房屋上市变得更容易、更便宜。更多的上市对一个库存匮乏的市场来说是好消息，在这个市场上，现有房屋的交易量接近十多年来的最低水平，买家希望增加供应以缓解价格上涨的压力，并给予他们更多选择。

彭博社观点哈里斯和沃尔兹需要的不仅仅是化学反应和魅力才能获胜哈里斯和沃尔兹非常在线，但中位数选民却不是AR-15步枪是战争武器。联邦法官刚刚确认了这一点。我们大快朵颐于奥运会体育小吃。谁来买单？ 许多房主选择不出售房屋，即使他们更愿意搬家，原因之一是出售房屋的费用。将标准佣金、与房屋维修相关的费用、搬家费用、交易费用和其他杂费加起来，出售价格的10%很快就会被消耗掉。在房价每年上涨5%的环境中，这意味着两年的收益被抹去。

还有一个众所周知的“锁定”现象，在2022年春季以来利率飙升的情况下，过去几年一直阻碍着房主。事实是，许多房主不愿意或无法放弃现有住宅的3%抵押贷款，而去承担新住宅的7%抵押贷款。这就是为什么拜登政府 提议为出售入门房的中产阶级家庭提供一年的$10,000税收抵免。

对房地产经纪人佣金施加下行压力应该有助于缓解抵押贷款锁定效应和高昂的整体销售成本。虽然拜登的税收提案可能永远不会在国会投票，但在出售一套价值$400,000的房屋时，房地产经纪人佣金的适度减少——比如从6%降到5%——将节省$4,000，或拜登政策想法的40%。

使与出售房屋相关的费用不那么令人畏惧将鼓励交易，类似于买卖股票的佣金减少如何导致投资者随着时间的推移进行更多交易。

股票交易的类比在长期内也很有趣，因为我们看到监管变化和竞争加剧几乎消除了纽约证券交易所被 迫使放弃 固定费率方法后的股票交易佣金。同样，在线预订服务的出现扰乱了旅游行业，度假者能够直接比较价格并自行预订航班和酒店住宿。为什么住宅房地产不能发生同样的事情呢？

想象一个场景，愿意并能够承担与购房相关的所有任务——从搜索到签署合同——的买家完全绕过买方代理的使用。其他人可以选择各种混合搭配的服务，按需支付，而需要全方位服务代理的人则可能支付更高的费用，或许与现有的销售价格3%的佣金相当。

让卖家支付买方代理的佣金，并将其佣金与销售价格挂钩（而不是服务成本）创造了可能导致房价上涨的低效，里士满联邦储备银行的研究人员在 一篇最近的论文中指出。将这些佣金的负担转移给买家，并允许他们选择所需的服务将提高竞争并降低费用，作者表示。

毫无疑问，创新者和初创公司会迅速跳入其中，尽力而为。我们在其他行业转型中看到，高增长的新公司为了获得市场份额，接受非常低甚至负利润并不罕见，认为规模将为他们提供运营杠杆或市场影响力，以便后期增长利润。Netflix Inc. 在流媒体视频方面做到了这一点，而Uber Technologies Inc. 在交通运输方面也可以说做到了。

一般来说，事情的发展相当不明确，因为在住房领域涉及到许多不同的利益相关者，他们的市场力量水平各不相同。意外后果和意外转折的潜力似乎很高：例如，如果多重挂牌服务的角色——帮助匹配卖方和买方代理的私人数据库——被削弱，可能会出现更多的付费获取最佳房源的情况。Altos Research 的 Mike Simonsen 指出，低费用低服务的模式可能最终使大规模购房的机构受益。这些交叉潮流使得预测房价的行为变得困难。

但随着房地产经纪人佣金的波动，大家产生更多交易的动力显而易见。在一个目前因库存不足和低交易水平而定义的住房市场中，这似乎是目前最直接和最好的结果。更多来自彭博社观点：

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自星期二以来，当副总统卡马拉·哈里斯介绍明尼苏达州州长蒂姆·沃尔兹作为她的竞选搭档时，共和党人已经缩减了对哈里斯的种族和性别的初步攻击。相反，他们将目标转向了沃尔兹男性气质的传统标志。

这并不令人惊讶。任何简历上包括足球教练、军人和精准射手的自由派民主党人都是对MAGA神话的挑战，该神话认为自由主义和女权主义威胁传统男性气质，因此你最好投票给共和党，以免被掠夺的亚马逊人夺走你濒危的男性身份。

彭博社观点哈里斯和沃尔兹需要的不仅仅是化学反应和魅力才能获胜哈里斯和沃尔兹非常在线，但中位数选民却不是AR-15是战争武器。联邦法官刚刚确认了这一点。我们大快朵颐于奥运会体育小吃。谁来买单？ 在他们拥挤的竞选 启动仪式上，哈里斯赞扬了“教练”沃尔兹，表彰了他的退伍军人身份，并为沃尔兹“被誉为国会山上最优秀的射手之一，年复一年赢得两党射击比赛”而感到自豪。

这些传统的男性特质本身就足够具有威胁性。但是，如果这样一位射手、州冠军足球教练和普通人能够愉快地在一位黑人女性总统候选人身后充当配角，那么这对MAGA试图逆向工程21世纪有什么意义呢？毕竟，如果一位中年异性恋白人男性喜欢打猎，不必时刻担心失去地位，也不需要传统的性别和种族等级来验证他的生活选择，那么他为什么需要唐纳德·特朗普和JD·范斯呢？

这是一个令共和党候选人感到恐惧的问题，他们除了怨恨、愤怒和限制对手自由与民主权力的承诺外几乎没有其他东西。这解释了为什么范斯立即开始抹黑沃尔兹的军事记录，声称——当然没有证据——沃尔兹在竞选国会时“抛弃”了他的部队，而该部队在部署到伊拉克之前。

“快速船只”是指针对2004年民主党总统候选人约翰·凯瑞的有组织的谎言运动。沃尔兹在国民警卫队的24年并不是凯瑞作为越南快速船船长在战斗中表现出的非凡勇气的记录。但与凯瑞的英雄主义一样，沃尔兹的军事记录威胁到了共和党的刻板印象。快速船抹黑是规定的解药。

沃尔兹的射击能力也带来了类似的问题。上个月在CNN的安德森·库珀面前，沃尔兹对范斯进行了嘲讽。“我保证他无法像我一样射击雉鸡，”沃尔兹说。

全国步枪协会立法行动研究所的执行董事兰迪·科祖赫对《华盛顿邮报》表示，“一顶迷彩帽无法掩盖卡马拉·哈里斯和蒂姆·沃尔兹是支持从守法猎人和枪主手中没收枪支的激进分子的事实。”

科祖赫的“抢枪”说法是荒谬的，因为沃尔兹自己拿着枪去打猎。但沃尔兹支持全国步枪协会反对的流行枪支法规，而他作为一个戴着迷彩帽的猎人这样做。全国步枪协会和范斯一样对此没有答案，因为它的成功依赖于让看起来像沃尔兹的人害怕那些看起来不像他们的人。

目标是产生怀疑，认为沃尔兹不真实——或者至少不是一个真正的男人。“你得追溯几十年才能找到一个真正能展现”那种随意、粗犷的白人男性气质的政治家，写道时尚作家德里克·盖伊。他说，沃尔兹“传达了一种与砍木头、骑马的罗纳德·里根相似的力量”。

当然，这并不完全是关于外表。这是关于选民如何对这些文化信号作出反应。匹兹堡大学历史学家拉拉·普特南研究基层政治，她告诉我，沃尔兹在宾夕法尼亚州的农村和郊区有能力获得支持。她引用了民主党人和退伍军人康纳·兰姆的例子，他在2018年赢得了特朗普支持的宾夕法尼亚西部地区的特别选举。普特南说，对于那些为兰姆拉票的人来说，“兰姆的军队服役是影响门口考虑门槛的最重要因素。这就是为什么对沃尔兹的军队服务进行迅速抹黑的即时和全面努力。那种生活经历和资历在这里是超级有意义的。”

自共和国成立以来，男性气概的竞争一直在进行。投票中的性别差距持续了几十年，以及对“妈妈党”（民主党）和“爸爸党”（共和党）的刻板印象。在1980年代末，犹他州的共和党参议员奥林·哈奇称民主党为“同性恋者的党”。

令人惊讶的是，三十多年后，今天听到一位共和党政治家发表类似的言论并不令人意外。共和党固步自封，倒退不前，沉溺于懒惰的偏见，指向过去。哈里斯，奔向未来，激发了主导MAGA的恐惧。

沃尔兹对特朗普和范斯的威胁恰恰在于他有能力平息这种恐惧。然而，如果哈里斯公开激发，沃尔兹也在微妙地指控。他不害怕女性，不害怕黑人，也不害怕未来。你为什么害怕呢？

更多来自彭博社观点：

  • 蒂姆·沃尔兹是个普通人。这正是哈里斯所需要的。：帕特里夏·洛佩兹
  • 哈里斯和民主党落在一个“奇怪”的信息上，这个信息有效：蒂莫西·L·奥布莱恩
  • 哈里斯需要做的事情才能赢得宾夕法尼亚州：弗朗西斯·威尔金森

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副总统卡马拉·哈里斯任命明尼苏达州州长蒂姆·沃尔兹为她的竞选搭档，为票选带来了一个具有乡土魅力的熟练行政官，他已经证明自己不怕拥抱依赖政府改善人们生活的政策。

沃尔兹，60岁，在许多方面是哈里斯的完美平衡。他作为州长拥有深厚的经验，凭借六届国会议员的任期与众多国会联系人脉，以及一个普通人的背景故事，使他在通常的精英律师候选人中脱颖而出。

彭博社观点哈里斯和沃尔兹需要的不仅仅是化学反应和魅力才能获胜哈里斯和沃尔兹非常在线，但中间选民却不是AR-15步枪是战争武器。联邦法官刚刚确认了这一点。我们大快朵颐于奥运体育小吃。谁来买单？只用一个词 — “奇怪” — 沃尔兹完成了少数候选人能做到的事情。他重新构建了整个民主党的信息。唐纳德·特朗普不再被描绘成威胁民主的黑暗领主。相反，沃尔兹尝试了一种老式的校园策略 — 将恶霸和他的团伙描绘成奇怪的人。这个嘲讽让特朗普显得渺小，将他置于一种新的嘲弄光环之下。

社交媒体沸腾了，采访请求蜂拥而至，不久之后，“奇怪”成为每个民主党人嘴边的词汇。

但沃尔兹带来的远不止机智。他拥有哈里斯明智地利用的力量：强大的成就记录，向选民证明他能够交付。

对哈里斯来说，更重要的是，沃尔兹知道如何以一种与中美洲人产生共鸣的方式来传达这个信息 — 并且在全国范围内。民主党人常常被共和党的攻击吓倒，过于害怕完全拥有他们的议程，无论问题是生育权、气候变化，还是削减富人和企业的税收优惠。

沃尔兹采取了不同的方法。“这不是为了积累政治资本以备下次选举，”他在签署几项历史性立法后说道。“这是为了消耗政治资本来改善生活。”

在最近的一次CNN采访中，杰克·塔珀指出，在沃尔兹的领导下，明尼苏达州已经合法化了娱乐性大麻，实施了枪支背景检查，扩大了LGBTQ保护，为低收入的明尼苏达人提供了免学费的大学教育，并批准了学校儿童的普遍免费早餐和午餐。塔珀问，这样的记录是资产，还是仅仅让特朗普将沃尔兹标记为另一个大政府自由派？

这是一个让许多民主党人结结巴巴的问题。沃尔兹只是微笑着。“真是个怪物！”他说。“孩子们吃得饱饱的，这样他们才能学习，女性在做自己的医疗决策……而我们是前五大商业州之一……我很乐意接受这个标签。”

自从沃尔兹开始频繁出现在媒体上，他似乎触动了那些厌倦了特朗普在国家舞台上所表现出的夸张消极和无政策内容的选民。他们在他身上看到了自己——一个在需要时穿西装，但在其他时候戴着棒球帽遮住秃顶，穿着旧的Carhartt夹克（这是中西部的风格）搭配法兰绒衬衫，开始工作的家伙。蜜月期可能不会长久，但目前，他的粉丝们在社交媒体上涌现出各种幽默的“美国爸爸”主题变体，有人猜测沃尔兹会在副总统面试中开始回答国家安全问题，最后却戴着头灯修理白宫阁楼的电线。

沃尔兹说话、行动和穿着都像个普通人，因为他就是个普通人。我从2006年他首次竞选国会时就开始关注他，那时他刚从曼卡托西高中毕业。口才了得、理想主义且兴奋不已，他成功地击败了一位长期的共和党现任者，将该地区从红色翻转为蓝色。他宣扬“一个明尼苏达”的信息，模糊了城市与乡村之间的界限，最终成为州长并成功连任。

他在内布拉斯加州的一个小镇长大，毕业班只有25名学生。高中毕业后不久，他加入了陆军国民警卫队，从事重型炮兵工作，经过24年服役后退役，达到了指挥军士长的军衔。

沃尔兹是位教师的儿子，自己也成为了教师，并娶了一位教师。虽然共和党副总统候选人JD·范斯推动私人代金券，沃尔兹却深受公立学校的伦理影响，知道学校是社区的命脉，尤其是在美国乡村。

当他还在高中时，沃尔兹的父亲被诊断出肺癌，并很快去世。州长回忆起他家在依靠遗属福利生活时的挣扎，以及他母亲花了多少年才还清保险未覆盖的医疗债务。所有这些使沃尔兹成为一个不为政府帮助普通美国人和那些不幸者平衡机会而感到歉意的人。他也会带来脆弱之处，就像任何竞选搭档一样。他将被期待为他对疫情的严格处理以及在乔治·弗洛伊德抗议期间使用国民警卫队的决定辩护。明尼苏达的共和党人多年来一直在磨练针对他的论点。

哈里斯就她对国家的愿景尚未做出定义，这可以理解，因为她的竞选才刚刚开始两周。然而，沃尔兹的选择可能提供了一些路线图。

共和党擅长将民主党的优先事项，如可负担的健康保险、儿童保育、带薪家庭假和更高的最低工资，描绘为保姆国家的证据。明尼苏达州则形成对比，已经实施了许多这些目标，并且仍然被评为顶级商业州之一。这并非偶然。从机场和道路到劳动力，企业知道在沃尔兹的领导下，明尼苏达州对自身和其人民进行了投资。它已成为寻求生育自由的女性的避风港，而其邻州则实施了严格的堕胎禁令。当其他州在禁书时，明尼苏达州则禁止了书籍禁令。带薪家庭假在明尼苏达州不是一个空想，而是法律，始于2026年。在明尼苏达州参议院仅有一票优势的情况下，沃尔兹和其他民主党领导人的强有力和坚定支持使这些想法变为法律。

迈克尔·布罗德科布，一位前共和党活动家转型为播客主持人，最近表示沃尔兹“能够软化批评者，赢得人心，并在共和党地区获胜，是他政治基因的一部分。”这对哈里斯来说可能至关重要，因为她巩固蓝色墙州，特别是威斯康星州、密歇根州、宾夕法尼亚州和明尼苏达州，而特朗普誓言要翻盘这些州。

现在在特朗普对美国的反乌托邦版本作为一个充满操控机构和脆弱民主的可怕地方，以及哈里斯-沃兹票意图建立一个新的自由和公平定义，拥抱这个国家的多样性，追求公平且不让任何人被排除在外之间的选择应该是明确的。

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