房地产投资者在“巨大”的二氧化碳冲击后求助律师 - 彭博社

伦敦的商业地产。摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg受高利率困扰的房地产投资者现在面临着由新的欧洲法规引发的重大减记的前景。

根据为该行业提供建议的律师，整个地区的房地产业主将需要投入巨额资金进行翻新，以确保他们的建筑物不会排放违法水平的二氧化碳或消耗过多的能源。

伦敦Linklaters房地产业务的管理合伙人罗里·贝内特表示：“这种情况正在引发巨大问题。” 拥有能源效率低下建筑物的投资组合面临着“需要耗费大量资本来使其达到标准，以及以几十年来最高利率进行再融资或重新开发”的任务。

BloombergGreen俄罗斯奥伦堡地区的炼油厂停产欧盟与美国在ESG风险上分道扬镳，银行估值岌岌可危南非国家电力公司捍卫其污染记录，称其正在花费数十亿台湾地震后仍有六人失踪，救援人员正在搜寻贝内特表示，他经常被召集参加“我们花数小时讨论该怎么办”的会议。

本月，欧盟议员通过了建筑物能效指令。该计划将逐步推出，持续超过十年，但那些落后太远的房地产业主面临着被负担无法再出售或出租的资产的风险。

该指令旨在迫使业主进行大规模翻新，以改善欧洲建筑的环境认证，并确保该集团履行其对《巴黎协定》的承诺。目前，该地区的翻新仅能减少年度能源消耗1%，根据欧洲委员会的数据。为了满足其气候要求，欧盟表示，业主需要将翻新支出提高每年2750亿欧元（3000亿美元）。

“这是一笔巨额资金，”贝内特说。“事实上，会有一些人根本无法负担或选择不遵守立法指令，因为在短期内支付罚款比花费大量储备资金将库存升级更容易。”

对于房地产投资者来说，新一波绿色要求增加了由于利率上升而产生的后果。这种情况已经开始吸引做空者，他们现在正瞄准全球房地产市场中的弱势环节。

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低利率导致资金涌入房地产，改变了世界各地的城市。但疫情封锁导致商业区空无一人，租户迟迟未能回归。现在商业房地产陷入困境，后果可能波及全球经济。

欧洲新的能效法律可能会影响该地区数以万计的建筑物。到2033年，物业所有者将需要翻新欧盟最大的能源消耗建筑物中的四分之一。化石燃料锅炉将被淘汰，而太阳能面板准备就绪的建筑将会增加。到2030年，所有新建筑必须是零排放的。

这项指令是最近几年采纳的一系列首次倡议的一部分，旨在使欧盟经济绿色化，包括对未能解决环境危害的法律责任，以及能源、排放和用水数据的强制披露。

英国也计划出台规定，强制物业所有者进行环境升级。总部位于伦敦的Mount Street公司管理着650亿欧元的欧洲房地产贷款，估计英国约70%的商业物业目前的能源绩效证书（EPC）等级为C或更低。这意味着英国计划要求所有建筑物所有者在2027年4月之前达到至少C级。到2030年4月，建筑物的等级不能低于B级才能继续运营。

吉姆·戈特，在Mount Street管理资产监控团队的人，表示当前的提案意味着需要高达1500亿英镑（1890亿美元）的投资。

“在很多地方，你会遇到困难，”戈特说。“如果你达不到那些EPC目标，实际上就会变成非法出租空间。这将影响建筑物的资本价值。”

英国约60%的仓储空间预计到2030年将无法达到B级评定，根据律师事务所Ashurst引用《物流事务》发布的数据。

Bloomberg Intelligence的看法：

“欧洲房地产行业完成的并购交易的数量和规模接近历史低点，”BI的Jeroen Julius和Nick Beckwith本月早些时候写道。

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欧洲房地产行业完成的并购交易：

来源：MA <GO>, Bloomberg Intelligence富达国际欧洲房地产研究主管Kim Politzer表示，更严格的EPC规定正成为欧洲办公楼“无法出租的监管悬崖”，“次要位置的质量较差的建筑需要昂贵的资本支出进行翻新”，“这些数字变得越来越难以计算。”

欧盟约85%的建筑是在2000年之前建造的，根据欧洲委员会的数据。由于能源性能较差，它们是在化石燃料占供暖和制冷能源的三分之二的情况下最大的能源消耗者。欧盟希望到2030年将该行业的排放减少60%。

这些考虑在投资谈判和决策过程中变得越来越重要，Jean-François Vandenberghe表示，他是Baker McKenzie的房地产专家。一些资产所有者和管理者正在接受这一新趋势，而另一些则专注于减轻义务，他说。

在另一方面，已经绿化的建筑物比以往任何时候都更受欢迎。根据房地产顾问CBRE的数据，在主要的欧盟市场，截至2023年年中，22%的办公楼存量获得了可持续认证，而2019年这一比例为15%。CBRE的其他研究发现，考虑到建筑物的规模、位置、年龄和翻新历史的影响后，获得绿色认证的建筑物可以获得7%的租金溢价。

截至2023年年中，主要欧洲市场的认证办公楼占比上升至34%，而2019年为31%，CBRE在一份报告中表示，“这证实了可持续性是租户重要考虑因素的趋势。”“然而，当地办公楼供应结构限制了租户选择认证建筑物的范围。”

根据Jones Lang LaSalle Inc.在11月发布的报告，欧盟最大公司对绿色物业的需求目前超过了50%的供应。

目前，房地产投资者只是希望更广泛的经济形势改善，并缓解即将到来的监管冲击。

“如果经济环境好转，利率将下降，这将有助于决策，”贝内特说。这将给房地产投资者“更多喘息的空间。”