加拿大住房危机吸引大型投资者增加租赁供应 - 彭博社

多伦多。摄影师：詹姆斯·麦克唐纳/彭博社由于租金创下历史新高，空置率创下历史新低，加拿大正处于严重的公寓紧缺之中。阿德里安·罗卡正在部署屋顶游泳池、咖啡鸡尾酒咖啡馆和狗狗水疗中心，以帮助国家摆脱这一困境。

罗卡创立并经营的公司Fitzrovia正在开发8500个租赁单元，比加拿大任何其他开发商都多，这相当于对该国高端公寓进行了史无前例的押注。

多伦多斯帕丁纳大道484号的Fitzrovia租赁建筑。摄影师：阿德里安·斯泰尔斯摄影与许多发达国家相比，加拿大的自有住房率较高，传统上在加拿大租房通常被视为年轻人的过渡状态，或者是为低收入者保留的状态。但现在，随着房价和借贷成本已经超出许多高收入者的承受范围，情况可能正在发生变化。罗卡希望利用这种转变建立一个帝国，并在此过程中或许缓解加拿大更广泛的住房短缺问题。

阿德里安·罗卡来源：Fitzrovia“我们对改变这种污名感到激情澎湃，”他在参观多伦多市中心的一座完工建筑后说道，展示了一个配有免费冷压果汁的两层健身房，以及租户可以预订用于娱乐的天空休息室。“我们非常希望改变人们对租房的看法。你可以住在一个美丽的建筑里，并得到周到的照顾。”

罗卡寻求满足的需求不仅来自租户。他有投资银行和私募股权的背景，他还看到特别是加拿大的公共养老基金等大型机构投资者日益希望拥有公寓。

这些投资者多年来一直在加大购买已建成的公寓大楼，但由于自上世纪70年代以来加拿大没有建造足够多的新公寓，要找到一栋可购买的公寓就像租户找到租房一样困难。罗卡希望通过将Fitzrovia作为合作伙伴提供给那些想要为新建筑提供融资但没有能力自行建造的机构投资者，来解决这两个问题。

到目前为止，他主要关注多伦多，以及豪华市场，因为较高的利润率使他能够启动业务。但罗卡表示，他也在争取这些大型投资者来建造学生公寓，并购买和升级加拿大的老公寓库存。

公寓吸引了更多机构资金

大型投资者对加拿大租赁建筑的兴趣增加

来源：MSCI

罗卡说，大约在2017年，当他离开房东Tricon Residential Inc.的工作时，他注意到加拿大由移民推动的人口增长已经推动公寓租金超过了一个使得建造新单元对养老基金和其他大型机构有吸引力的临界点。

“租金达到了可以证明发展风险的水平，”罗卡说，他在瑞士信贷第一波士顿的并购业务开始了他的职业生涯。

到目前为止，Fitzrovia已与加拿大两家主要的养老基金和一家大型上市房地产公司合作，Rocca拒绝透露他们的名字。他说这些合作伙伴提供了大部分项目融资，尽管Fitzrovia拥有每栋建筑物的5%至15%，并且作为开发商和物业经理。

加拿大移民加速和政府鼓励多户建筑的举措推动了加拿大各地越来越多的公寓开发，但这仍然不足以满足需求增长。过去两年利率的历史性上涨甚至可能使当前的建设速度难以维持。

加拿大公寓建设蓬勃发展

高租金和政府援助推动了发展

来源：CMHC

“租赁需求明显，但成本方面，不清楚会计是否合理，”加拿大房屋抵押贷款与住房公司的副首席经济学家Aled ab Iorwerth说。 “我担心的风险是，目前正在进行的租赁建设可能是一两年前获得融资的，那时利率还没有上涨。目前利率较高，我担心建筑商如何获得建设融资。”

Rocca表示，他已经看到项目推出速度放缓，需要来自联邦政府的更多帮助，特别是为了建设新的、负担得起的供应。他一直主张，政府去年给予新开发项目的销售税减免应该延长到目前正在建设中的单位，只要建筑商在两年内开始另一个公寓项目。他说，政府还应该给予新开发项目20年的财产税减免，以确保投资者的潜在回报能够证明高利息成本的合理性。

多伦多的女王街和教堂街上有一个拥有542套公寓的租赁社区。来源：FitzroviaRocca正在进行12个豪华开发项目。在多伦多的其中一个物业上，一套两卧室的单位的租金为每月加币3,900元（约合2,871美元），大约是该地区同等大小的目的建租赁公寓的平均租金的两倍，即每月加币1,940元，最新可用的CMHC 数据显示。

以这个价格点，他的项目不会解决低收入人群最为严重感受到的住房危机。例如，一名最低工资工人将不得不将约一半的月收入用于支付该城市一间工作室的平均租金，根据住房机构的数据。

但包括Iorwerth在内的住房专家表示，新供应是有帮助的，即使是在市场的高端。这些选择可能会吸引那些发现自己无法购房的高收入者升级，将他们的旧、便宜的租赁房屋留给其他人入住，并在整个市场中开放空缺。

Rocca最终计划筹集资金用于建设面向低收入租户的单位。他购买和建造的物业仍将与同样高端的Fitzrovia品牌相关联，他说。

“我们希望通过说，‘嘿，租房也是可以的，住在一个拥有所有这些优质服务的建筑物里也是可以的’，来填补价格方面的空白，”他说。“你可以参加各种活动，结识并成为更广泛社区的一部分，交一些朋友，拥有真正强烈的归属感。那一切的代价是什么？”