房地产经纪人的6%佣金将比人们想象的更持久 - 彭博社

有人要拿到他们的6%。

摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社

谈判是购买或出售房屋的重要部分。但近一个世纪以来，有一个过程中不容许讨价还价：美国房地产经纪人收取的5%至6%的标准佣金。现在，在戏剧性的事件中，美国房地产经纪人协会已经达成了一项针对这一做法的集体诉讼和解，同意进行可能削减佣金的改革。

新闻媒体通常将这起案件描述为一个改变游戏规则的事件，将释放行业内的竞争力量。为什么不呢？美国的标准要高得多，相比之下，德国（最近为4.5%）、澳大利亚（2.5%）和英国（1.3%）的房地产经纪人收取的佣金要低得多。

彭博社观点向拜登、岸田和马科斯的小集团首领致敬日本可能成为美国的新特殊关系让我们称呼无党派和RFK Jr.为什么要写股东信？问迪蒙或巴菲特然而，事实上，这些佣金是如何形成的历史，以及尽管面临法律挑战，它们仍然存在的历史，表明变革将缓慢到来，甚至根本不会发生。

在20世纪初之前，房地产经纪人与骗子和马戏团吹牛者有着同样糟糕的声誉，许多人完全避开他们。这些“街头经纪人”作为自由代理人从事交易，展示出一种贪婪，赢得了“地产鲨鱼”的声誉。

渴望摆脱这种形象，更有声望的房地产经纪人在20世纪初开始组建专业协会，通常称为董事会。这些新团体建立了独家合同，将卖方与一个特定的上市经纪人绑定在一起，一段时间内只能由一个经纪人代理。他们还设定了标准佣金，通常是销售总额的一定比例，可以给卖方的经纪人 — 或者当买方经纪人发挥作用时，可以分成两半。

经纪人有充分的动机加入董事会。主要原因与一个相关的创新有关：多重上市服务，即MLS，这是一个包含特定区域所有待售房产的交叉索引卡系统。只有交纳会费的房地产经纪人才能访问这些卡片 — 而且只有在他们遵守规则的情况下。

例如，房地产董事会采纳了规定“经纪人应该维持董事会采纳的标准佣金率，不应以更低的价格进行业务招揽”的语言。这种可预测性削弱了价格竞争，也给经纪人提供了分享他们的上市信息的动机。同样，属于董事会的买方经纪人知道，如果他们找到一个值得购买的卖方，他们将获得一部分收益。这个系统创造了这个行业的一位历史学家所描述的“完美市场，其中每一处房地产都将由每一位房地产经纪人出售。”

司法部并不这样看。1947年，政府律师对全国房地产协会提起反垄断诉讼，称标准佣金等同于价格操纵。该团体设法抵御刑事指控，但一项民事诉讼一直进行到最高法院。1950年，大法官们宣布房地产董事会实际上不能设定费率。

房地产经纪人协会毅然放弃了其正式的费率表。相反，它开始“建议”或“提议”当地协会采纳标准的5%或6%的佣金。由于这种表面上的语义调整，房地产经纪人们只是回到了旧的标准。

这项规定对改变现状几乎没有起到任何作用，这凸显了佣金已经不再是一种隐蔽的价格操纵形式，而是已经融入到房地产行业的结构中。当获取房地产清单的唯一途径是同意支付标准佣金时，违规者将被从MLS中开除，这种做法抵制了市场力量并不足为奇。要想改变市场上如此重要的一个原则，需要的远不止一场诉讼。

事实上，许多地方协会继续支持固定的费率表。1960年，加利福尼亚房地产协会正式采纳了6%的佣金，导致州检察官对该团体提起诉讼。在这里，房地产经纪人们同意放弃正式的佣金表，转而采用建议的费率。其他方面几乎没有改变。

1969年和1970年，司法部开始对全国各地的房地产协会提起新一轮诉讼，再次指控价格操纵。在一些阻力之后，协会们毅然同意停止建议费率，这导致许多观察家预测房地产业即将迎来价格革命。然而，两年后，《华盛顿邮报》报道称，6%的佣金依然存在且繁荣。该报联系了该地区二十四家最大的公司，并询问了他们的佣金情况。每一家公司都表示他们仍然收取6%的佣金。这些公司的回复被记者记录下来，从中可以看出为什么这个神奇的数字仍然是规范，即使在今天也是如此。

“没有正规公司收费更低，”一位房地产经纪声称，而另一位指出“规定是百分之六。”几个人坚称这是“标准”，虽然也有少数人承认费率可以谈判，但一位房地产经纪却对这个想法泼了冷水：“一个经纪人为了百分之五的佣金不会像为了百分之六的那样努力工作。”

随后的几十年里，反垄断诉讼接连而至。报纸一次又一次地报道这些案件，预测着期待已久的6%佣金的崩溃即将来临。这有点像等待戈多：人们对佣金降低的前景议论纷纷，但它们从未出现。

考虑到历史，这是可以理解的：整个房地产行业一直致力于促进合作而非竞争，确保买方和卖方代理共同合作。这种精神在上世纪80年代和90年代表现出惊人的韧性；事实上，尽管互联网的出现曾承诺将佣金降低到合理水平，但这种精神在我们这个时代仍然活跃，依然健在。

现在我们被告知，最新的、最伟大的法庭案例真正预示着终结了标准房地产经纪佣金。这种天真的报道延续了6%佣金是官方费率的虚构。

相反，它是一种更加强大和持久的东西：在全国最大贸易协会的成员中培育了近百年的一种深深根植的习俗。想要摆脱它，祝你好运。

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