德意志银行的DWS看到房地产上方悬浮着新风险 - 彭博社

欧洲房地产投资者面临德意志银行资产管理部门称的一种新风险，该部门表示。

为房地产业主提供建议的律师们警告说，需要进行大量的能源效率投资，以防止资产价值下降到无法变现的程度。但是，房地产业主们已经在应对日益上升的利率和不断变化的入住规范的同时，现在正在推迟这类资本配置。

这一发展背后的原因是人们普遍担心被复杂和不断发展的绿色法规所困扰，德意志银行资产管理部门房地产全球可持续发展负责人Aleksandra Njagulj表示。

“我们一直在经历新的或修订后的法规的过山车式变化，”在德意志银行资产管理部门负责670亿欧元（710亿美元）直接房地产资产的Njagulj在一次采访中说。“而且这些法规不断出台。”

对于房地产投资者来说，现在“压倒性的感觉”是“不确定性”，她说。

Aleksandra Njagulj来源：德意志银行资产管理部门引发这种担忧的法规包括建筑物能效指令（EPBD），该指令有可能使落后于此类投资的房东无法出售或出租资产。

但EPBD所依赖的基础存在一些漏洞。投资者关注的一个关键问题是，建筑物的所谓能源绩效证书（EPCs）如何用于确定估值。目前，国家监管机构有最终决定权，并且存在着跨国界的显著差异的证据。EPBD应该解决这个问题，但具体如何尚不清楚。

与此同时，投资经理面临着构建符合欧盟范围要求的投资组合的压力，根据另一套规则，可持续金融披露条例。SFDR目前正在接受全面审查，欧盟委员会表示可能会对资产管理人未来的运作方式进行根本性改变。

目前，SFDR实际上不承认所谓的过渡资产为绿色。这意味着即使资金用于使糟糕绝缘、能源消耗大的建筑变得更环保，基金也不一定能被标记为可持续的。欧盟委员会已经表示可能会有所改变，但目前尚不清楚何时。

“我们知道我们必须改善最糟糕的”建筑物，以减少它们的能源消耗和碳足迹，Njagulj说道。但实际上，“相当多的行业参与者、资产管理人和投资组合经理可能会说，‘让我们等等看’”在采取行动之前等待规定的变化，她说。

最有雄心的投资者将继续前进，但广大群体将等待明确的监管规定，Njagulj说。她说：“这直接影响估值。”

这也意味着房地产买家面临着隐藏风险。Njagulj说：“如果有人仍然可以以相同的价格出售处于风险中的建筑物，他们不会投资于修复它，因为他们不一定会得到回报。”

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这一发展正在房地产市场经历更普遍的价格冲击。去年商业房地产价格暴跌，而德国和法国办公室的回报率创下了 有史以来最差，根据MSCI Real Assets的数据。

同时，人们越来越意识到，如果欧洲要实现到本世纪中叶达到净零排放的目标，欧洲建筑的存量迫切需要升级。根据欧洲委员会的数据，欧洲40%的能源用于建筑，它们贡献了三分之一以上的与能源相关的排放。

欧盟表示，要在2050年实现净零排放，每年需要额外投入2750亿欧元用于房地产翻新。目前，该地区的翻新仅能将年度能源消耗减少1%，欧洲委员会表示。

将更多资金用于绿色房地产翻新的投资者可能会得到市场的回报。房地产顾问CBRE的研究显示，绿色认证建筑在考虑建筑规模、位置、年龄和翻新历史时，可以获得7%的租金溢价。

在欧盟缺乏明确的绿色法规的情况下，Njagulj表示，DWS正在寻找新的指标，以阐明房地产投资可持续性的程度。

基金经理现在使用分类法规，即欧盟的官方可持续活动清单，对资产进行分类。但她表示，这个过程需要“天文数字”的报价来自顾问。Njagulj表示，DWS正在“努力找到一种合理的方式来做到这一点，可能会使用现有的建筑认证”。

她预计欧盟需要大约两年的时间来完成修订后的SFDR，这也是欧盟各国可能需要将EPBD纳入国家法律的时间。

与此同时，欧洲房地产拥有“许多需要修复的现有库存”，她说。

摩根士丹利计划从本周开始裁减亚太地区约50个投资银行工作岗位，据知情人士透露，至少80%的裁员将在香港和中国进行。

计划裁员影响该地区约400名银行家中的约13%，不包括日本，其中一位知情人士表示。据知情人士透露，预计在接下来的裁员中，香港和中国大陆将有超过40人失去工作，这些人要求不透露身份讨论私人信息。