美国商业地产市场前景正在改善，DoubleLine表示 - 彭博社

旧金山金融区的一座办公楼，加利福尼亚州。

摄影师：洛伦·埃利奥特/彭博社复苏的风险偏好和商业房地产市场利差收窄意味着，根据DoubleLine Capital LP的说法，积极管理者必须更加努力工作。

根据DoubleLine投资组合经理莫里斯·陈的说法，商业抵押贷款支持证券中最“严厉”的情景已经在去年三月硅谷银行突然崩溃后被定价出局。一年多后，资本市场开放，甚至那些仍不受欢迎的行业（如办公空间）的借款人也可以获得信贷。

这与一年前的背景形成了戏剧性的对比，当时DoubleLine商业房地产ETF（股票代码DCRE）在风暴的中心推出。陈说，去年春天，无论地点还是基础租约如何，大多数办公楼贷款都被定价为三年展期和60%损失的全面保证。现在，随着市场调低对“最坏的可能结果”的预期，这意味着投资者需要花更多时间寻找定价错误的机会。

“这种‘磨砺你的铅笔’的环境更多了，投资者正在重新设定他们的期望值，”陈在电话采访中说。“市场的变化是变得更聪明或更高效，人们更愿意动手去深入研究。这也是一个非常健康的迹象，非常类似于股票选择者的市场。”

CMBS的利差已经比几乎所有其他热门信贷类型都收窄，根据花旗集团的数据，BBB-评级债券在过去一年中已经收窄了近260个基点。

阅读更多： LibreMax的Lippmann正在建立抗击高利率的投资组合

尽管对商业地产的担忧仍然存在，尤其是对办公楼市场前景不明朗以及对中小型贷款机构健康状况的疑虑，但利差的收窄仍在发生。根据彭博新闻周二编制的数据，今年迄今已发行了235亿美元的非机构CMBS，比去年同期增加了近160%。

利差的收窄对于管理积极的DCRE来说是个好消息，该基金管理着约1.3亿美元。自去年四月开始交易以来，该ETF的总回报率已经增长了超过7%，而该基金的基准回报率大约为3%。

随着市场逐渐摆脱最悲观的情景，DCRE基本上保持了其创始投资组合设置：短期证券，具有“高概率”回报的结果，Chen表示。

“两年期曲线内部非常有趣。这是一个领域，如果你想进攻，你可以进攻，”Chen说。“你需要找到合适的债券，了解结构，了解CMBS市场的动态，这就是我们的工作。”

商业地产是去年美国最可怕的资产之一。今年，投资者再次对其感兴趣 — 这有助于恢复关键的房地产债务市场。

根据彭博新闻编制的数据，截至2024年目前，投资者已经购买了约246亿美元的新商业抵押贷款支持证券，比2023年同期多了170%。与其他广泛交易的信贷类型相比，CMBS交易中风险最高部分的利差表现一直是最佳之一。