联邦政策将使房价更昂贵 - 彭博社

Conor Sen

如果你有能力负担得起。

摄影师：贾斯汀·沙利文/盖蒂图片社 北美观望模式：美联储主席杰罗姆·鲍威尔。

摄影师：贾斯汀·沙利文/盖蒂图片社 北美 现在提出今天的高利率将在未来推动住房通胀可能看起来有些违反直觉。毕竟，美联储已经收紧货币政策以消除经济中的价格压力。然而，就住房而言，建设更多住房是结构性解决高昂住房成本的唯一途径，而这需要更低的利率，而不是更高的长期借贷成本。如果有一个时机可以证明更多的建设是限制房价和租金上涨的稳妥方法，那现在就是时候了。走出疫情引发的衰退，2021年和2022年上半年提供了一个世代机会进行建设，鉴于利率、租金增长和资产估值的情况。一些大都市区看到了新项目的激增，现在几乎没有住房通胀，而其他地区错过了机会，继续看到房价和租金上涨的压力。

彭博观点欧洲和英国需要全面备战特朗普过多 —— 通胀有点过头对通货膨胀保持信心，但做好失望的准备开始对奶业工人进行禽流感大规模检测在公寓市场上，政府和私营部门的数据显示，在过去几年中供应增长最为强劲的南部和西部市场的租金稳定或下降。在建筑活动较为保守的东北部和中西部，租金增长最为强劲。

在单一家庭租赁市场上，目前租金增长最快的是东南部一些中等规模供应不足的城市，比如田纳西州的查塔努加和诺克斯维尔，以及乔治亚州的萨凡纳，根据约翰·伯恩斯研究与咨询公司。建造了更多住房的较大的阳光带城市，如奥斯汀、凤凰城和拉斯维加斯，目前基本没有租金通货膨胀。

总体而言，住房通胀的持续性让许多人感到惊讶，包括我在内。但一些地区供应不足和高抵押贷款利率暗中结合，使房屋价格昂贵，压力使租金上涨，因为潜在购房者发现自己被困在租赁市场中，无法负担购房。

反常地，高企的住房通胀是导致美联储将利率维持较长时间较高的主要因素，阻碍了建筑活动。

这在公寓市场上最为明显，上周的数据显示，多户住宅开工量在三月份下降至自疫情低点以来的最低水平。几周前我写过一篇文章，指出现在较少的新公寓项目将限制供应，并在2026年尽快推高租金增长。由于通胀数据高于预期，延迟了夏季之后的政策放松，这种情况看起来更有可能发生。

住房供应之谜

2010年代的低建设量导致了缺乏可负担性

来源：人口普查局

注：季节性调整后的年度率

尽管单一家庭市场的住房开工数据看起来略有改善，至少相对于2010年代低建设水平而言，但高额借贷成本也在那里制造了挑战。针对单一家庭租赁运营商建设的问题，PulteGroup Inc.的首席执行官Ryan Marshall在周二表示，“当前的利率环境…使得单一家庭租赁运营商更难评估他们的交易。”

融资成本也导致了住宅建筑行业市场份额的转移，对全国不同地区的建设速度产生影响。像DR Horton Inc.和Lennar Corp.这样的大型上市住宅建筑商可以通过自身现金流或资本市场融资新项目，帮助他们获得市场份额，这在很大程度上是以私人持有的住宅建筑商为代价的，后者需要从银行借款。最大的住宅建筑商不经营的大都会区——例如东北部的一些地区——将发现除非借贷成本适度，否则要摆脱住房短缺将变得越来越困难。

可以说，美国广泛的住房通胀问题的根本原因是2008年经济衰退后发生的低建设，这种情况只有在疫情期间住房需求激增时才追上我们。值得注意的是，当低建设发生时，政府对住房通胀的衡量是低的，这提醒我们在涉及住房时供需和通胀之间存在滞后的情况。

央行意识到了这些动态。在上周的彭博社 Odd Lots podcast中，里士满联邦储备银行行长汤姆·巴金表示，“案例理论是，你提高利率，这会将需求降至与供应更平衡的水平……你控制通胀，然后你可以再次降低利率，以便供应可以蓬勃发展。”

但这更像是一个最佳情况，而不是基本情况。尽管许多私人部门的住房通胀指标显示的数字比政府数据低，政府数据约为5%，但政府的测量可能保持较高，或者经济其他部分的价格压力可能迫使美联储保持高利率，抑制任何蓬勃发展。

随着劳动力市场状况良好，大量千禧一代仍然“住房不足”，住房通胀可能会比美联储希望的要高，中央银行政策本身也是问题的一部分。

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最新的通胀数据有几种可能的走势，周五的结果显然是不太好的潜在结果中最积极的一个。在周四发布了一个高 季度 通胀数据后，投资者从 月度 数据中得知，大部分通胀压力出现在年初。换句话说，昨天的消息。不过，市场很明显可能需要为接下来几个月的失望做好准备，并且数据可能会导致美联储的政策利率在2024年的大部分时间保持在当前的5.25%-5.5%。

美国经济分析局周五表示，其核心个人消费支出物价指数（美联储首选的通胀衡量指标）从上个月的3月份上涨了0.32%，1月份的数据修正为0.5%，2月份略高于0.27%（我会保留到第二位小数，因为这就是围绕这些数字的审查和忧虑的程度。）从动量的角度来看，最糟糕的问题现在已经过去了整整三个月，使得核心PCE同比增长率达到了2.8%（比美联储的2%目标高出约80个基点）。并非完全是超通胀危机！