商业地产债务销售增长170% - 彭博报道

美国去年商业地产是最可怕的资产之一。今年，投资者再次对其感兴趣 — 这有助于恢复关键的房地产债务市场。

根据彭博新闻编制的数据，到目前为止，新的商业按揭支持证券已经吸引了约246亿美元的投资，比2023年同期高出170%。与其他广泛交易的信贷类型相比，商业按揭支持证券交易中风险最高部分的利差表现一直是最佳的。

承包商在纽约布鲁克林的一处正在建设中的开发项目中操作机械。摄影师：Ismail Ferdous/彭博去年，几家地区性贷款机构迅速破产，利率似乎一路攀升，商业地产市场几乎完全陷入停滞。商业按揭支持证券发行量暴跌，利差飙升。

现在这些恐惧正在消退。曾经冻结的写字楼市场再次出现交易，包括黑石集团在内的主要房地产投资者正在批准 大规模投资，这表明他们相信房地产市场已经开始复苏。再加上美联储已经暗示停止加息 — 尽管最近有关减息时间表的超出预期的建议 — 投资者再次准备投入新问题。

“今年，投资者对商业地产的热情明显高涨，”TPG Angelo Gordon的结构信贷和特色金融负责人TJ Durkin说道。“这与去年的恐惧截然不同。”

今年CMBS发行速度超过去年

来源：彭博新闻

今年的亮点之一是由Blackstone发行的价值23.5亿美元的CMBS。这笔交易于三月定价，由11个州的186个工业物业组成的投资组合提供支持。

对于CMBS买家来说，今年和去年的不同之处在于他们不再对该领域进行笼统的假设，DoubleLine Group LP的投资组合经理Morris Chen说。相反，他们正在“精益求精”，逐笔交易寻找价值。

“那时市场过于悲观，考虑到最糟糕的可能结果，”Chen说。“与其他资产类别相比，它开始看起来被低估了。这吸引了投资者回归。”

需求推动了利差收窄，根据4月22日花旗集团的数据，评级为BBB-的CMBS债券较一年前缩小了250个基点。只有私人住房抵押贷款支持证券和一些风险最高的抵押贷款支持证券等表现更好，而投资级和高收益公司债、资产支持债券和机构借款的利差没有缩小那么多。

这些较小的利差反过来帮助吸引更多借款人。

“借款人一直在等待机会以较短期限再融资债务，现在他们正在抓住较低的利差来做这件事，” ORIX Corporation USA 结构信贷主管Raviv Shtaingos说。

情绪转变的大部分发生在过去几个月，因为形成了一个共识，即美联储的下一步将是降息。这对债券投资者、房地产所有者以及一直在等待明确加息结束的发行人来说是个好消息。

“人们一直在听美联储的话，观察经济数据并得出结论，‘利率正在下降或稳定，现在是做交易的好时机’，” Academy Securities Inc. 交易员Paul Staples说。

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当然，阴霾并没有完全消散。要再融资去年底达到2100亿美元的CMBS到期墙还有很长的路要走。只要利率保持在许多借款人在疫情期间锁定的超低水平之上，估值下降将继续在房地产市场中蔓延，因为“资本化率”——用于定价商业房地产的关键指标——将向上调整。

近几周，当然，高通胀数据已经颠覆了人们对美联储利率计划的某些确定性。政策制定者将在下周举行会议，交易员将解读主席杰罗姆·鲍威尔的讲话，以获取有关宽松政策最新思路的线索。

但或许令人惊讶的是，长期更高的利率前景实际上可能有助于提振今年剩余时间的商业抵押贷款支出水平，根据上周美国银行公司策略师艾伦·托德和亨利·布鲁克斯的一份备忘录。该银行将今年的商业抵押贷款发行预测上调了20%，至900亿美元。根据彭博数据，这将使今年的发行量与过去八年的910亿美元的平均水平保持一致。

“如果看起来利率不太可能很快下降，更多的借款人可能会简单地决定‘咬紧牙关’，”他们写道。

全球最大科技公司的上涨推动了股市，华尔街在最新的通胀数据与估计大致相符后也松了一口气。

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