为什么抵押贷款、利率和房价成为英国热门选举议题 - 彭博社

由于几十年来住房投资不足导致的支付能力危机，再加上持续高利率，形成了恶性循环。

摄影师：丹·基特伍德/盖蒂图片社随着英国预计在今年晚些时候举行大选，执政的保守党和反对党工党正在制定竞争性计划，以帮助一个关键人群：有购房愿望的人。 由于几十年来住房投资不足导致的支付能力危机，再加上持续高利率，当借款人重新抵押房产时，成本不断攀升。住房成本在一定程度上被前首相利兹·特鲁斯的经济管理不善所推高，保守党急于恢复他们在抵押政策上的信誉，以缩小与工党之间的广泛民意支持差距。

1. 问题是什么？

许多英国人买不起房。2022年底，英国平均房价约为平均收入的九倍，是自1876年以来最高的。当英格兰银行的基准贷款利率接近零时，首次购房者的抵押贷款略微更加可负担，但现在已经达到5.25%。这也推高了现有房主的成本。那些租房的人也受到影响，因为他们的房东通常是通过抵押贷款购买房产，现在提高租金以抵消更高的利息支付。保守党传统上以获得房东支持而闻名，许多国会议员本身也是房东。

2. 英国保守党和工党可能会采取什么行动？

去年底，住房部长迈克尔·戈夫表示政府正在考虑一些纲领中的措施。这些措施可能包括减少购房所需的押金金额，或者为更长期的固定利率抵押贷款提供支持。另一个正在考虑的选项是扩大现有的抵押担保计划 —— 使贷款人能够提供价值占比95%的抵押贷款 —— 将其增加到99%。然而，目前还没有最终计划。工党表示他们希望看到更多的25年固定利率抵押贷款，影子财政大臣瑞秋·里夫斯表示这将在房屋所有权方面创造一场“革命”。如今，更普遍的做法是房主选择利率固定时间较短的抵押贷款，然后在固定期满前四处寻找新的交易，这种做法被称为再抵押。

数百万英国人买房成为奢望

来源：全国建筑协会

3. 利率方面发生了什么？

2024年初，投资者预计今年英国基准利率可能会下调多达六次25个基点。英国央行政策制定者的鹰派评论和出乎意料的强劲通胀数据使这些预期有所回落，到了五月，市场预计到年底只会有不到两次的降息。这推高了用于设定大部分抵押产品利率的掉期利率，大型贷款人也相应地提高了他们的抵押贷款利率。

英国抵押贷款利率再次上涨

来源：Moneyfacts

4. 为什么英国的抵押贷款对利率变化如此敏感？

因为绝大多数英国的抵押贷款持有者的利率仅固定在两到五年之间，这与许多其他国家的情况不同，那里的10年和30年固定利率抵押贷款更为普遍。这仍然比之前几十年的情况要好，当时大多数家庭采用的是暴露于波动利率的浮动利率交易。然而，许多家庭在他们的固定利率交易到期后需要重新协商新条款时，面临着急剧增加的还款额。英国央行在去年底开始加息以来表示，已经有500万家庭看到他们的月还款额上涨。它警告说，到2026年还会有500万户家庭受到影响，这一群体的月还款额预计将平均上涨240英镑。

5. 其他国家的情况如何？

世界各地的抵押贷款市场差异很大。例如，瑞典、加拿大和澳大利亚等国家更注重短期贷款，而在美国，15年和30年的固定利率抵押贷款是标准的，在许多欧洲大陆市场，包括德国、比利时和法国，情况也类似。法国还限制了贷款人向现有借款人迅速转嫁上升的利率。所有这些意味着这些国家的现有借款人在很大程度上受到了上升利率的保护。另一方面，长期抵押贷款也可能缺乏灵活性。目前影响美国住房市场的一个问题是，抵押贷款通常不具备可携带性，因此房主感到无法搬家，因为他们将失去当前的低利率，必须以更高水平重新融资。

参考书架

• 彭博观点的马库斯·阿什沃思认为，长期抵押贷款不是英国住房困境的答案。不是答案。
• 彭博的约翰·斯特佩克解释为什么英国房价一年来几乎没有变化。几乎没有变化。
• 英格兰银行如果通胀放缓，将考虑降息。考虑降息。
• QuickTake解释英国古老的“租赁”法律，为什么英国工人继续罢工，以及英国2022年债券市场崩溃的背景。
• 行业游说团体英国金融的抵押贷款趋势数据。
• 决议基金会研究政府可能采取什么措施来解决抵押贷款危机。解决抵押贷款危机。

随着多户抵押贷款的拖欠不断增加，将这些借款捆绑成商业房地产抵押贷款债务证券化的贷款人正在竭力避免麻烦。

为了防止不良贷款份额激增过高 — 这种情况会使发行人无法从商业地产抵押贷款支持证券（CRE CLOs）上收取的费用中获利 — 他们一直在疯狂地回购这些贷款。据摩根大通公司估计，放贷人在第一季度收购了价值5.2亿美元的拖欠信贷，较去年同期增长了210%。