想要降低住房成本？多建一些 - 彭博社

但是要多少钱？

摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社

战争是地狱。

提供：A24

当涉及当前关于住房可负担性的辩论时，我觉得我的立场一直很明确和一贯：十二年前，我写了一本书，名叫租金太高了。与此同时，我也不得不承认，大多数美国人并不赞同我的首选解决方案。

我的基本论点可以用三个词概括：建设更多住房。有很多方法可以使这变得更容易 — 欢迎购买这本书！ — 但增加供应似乎不是选民在考虑降低住房成本时所考虑的方式。

彭博观点‘内战’是对特朗普对手的一份礼物CEO会如何处理加沙抗议？哦，等等…美国不适合步行，这正在害死我们那位被遗忘的管理大师知道为什么一切都不起作用只有30%到40%的选民相信住房供应增加会使价格稳定，根据对YIMBY（在我家后院）运动持广泛同情态度的学者们的研究。他们的研究还表明，这并不是对供需动态的普遍怀疑。如果你问同样的问题关于其他商品，人们会理解这种联系。

在他们最近的论文中，研究人员——加州大学戴维斯分校的法学教授克里斯托弗·埃尔门多夫（Christopher Elmendorf），加州圣巴巴拉分校的政治科学家克莱顿·纳尔（Clayton Nall）和杜兰大学的斯坦·奥克洛布吉亚（Stan Oklobdzija）——调查选民他们认为什么会有效。最受欢迎的选择包括租金控制、政府对首付款的补贴、物业税减免以及防止华尔街公司购买住房的监管。

从经济上讲，这基本上都是胡扯。

如果你将补贴注入供应受限制的市场，价格会上涨，你最终会回到原点。如果实行租金控制，这将帮助那些永远不打算搬家的现有租户，但只会加剧稀缺。

与此同时，像改变区域规划以允许更多建设这样的YIMBY解决方案既不那么受欢迎，也被认为效果不佳。有趣的是，与“家庭选民假设”相反，即供应限制代表着故意努力推高住房成本的研究发现，租户对更密集的区域规划持更敌对态度，而房主则持相反看法。

那么，美国人注定要失败吗？未必。但研究提醒我们，对问题的广泛关注并不总是有助于解决问题。

在美国，精英阶层普遍意识到住房供应存在过多的监管限制——这不仅是奥巴马的经济政策团队的观点，也是特朗普和现在的拜登的观点。同时，无论内容如何，跨党派的协议通常都受欢迎，解决问题也有政治上的好处，无论人们对你如何解决问题持何种看法。

在这种情况下，供给侧改革的最佳前进道路可能是安静的两党合作 - 有动力的州立法者和州长共同合作 - 而不是喧闹的党派联盟。

例如，在华盛顿州，一项有希望的法案减少最低地块面积在众议院以压倒性的两党支持通过，并由一个共和党领导的作者在一个蓝色州。不幸的是，这项法律在参议院被搁置，但这类精英内部问题原则上是可以解决的。相比之下，在纽约，州长凯西·霍库尔在2023年引人注目的住房改革努力以一种可能无法弥补的方式失败了。她是一个蓝色州的民主党州长，所以她试图建立一个将上调分区与其他进步的住房改革相结合的党派联盟。共和党人抨击这个方案，政治变得棘手，脆弱的民主党人开始退出。这个方案不仅失败了，而且与华盛顿州的版本不同，整个方法可能是无法挽救的。对于上调分区来说，没有足够的公众支持可以按党派基础完成。

然而，有一个潜在的例外。

研究表明，有很多支持旨在为“中等收入家庭提供经济适用房”的分区改革。政策领域充斥着所谓的“包容性分区”政策，旨在实现这一目标。不幸的是，正如加州大学伯克利分校Terner住房中心的一份新报告显示的那样，这些政策主要起到进一步限制住房总供应的规定作用。

这是一个潜在可解决的政策设计问题。包容性分区通常要求一部分单位的租金低到无法盈利。然后还要求只有特定家庭才有资格租住这些单位，这限制了受益人数，并需要大量的文件工作。

人们可以想象出符合相同高层描述的政策，但更简单。如果任何住房单位的价格低于该地区新单位的平均价格，则被视为“可负担得起”，项目将获得快速许可通道，免除停车要求，并获得建筑更高的授权？传统的“可负担得起”住房政策使用80%的区域收入中位数来定义资格。但在其他情境中，人们承认收入远高于此的家庭仍属于中产阶级。拜登的税收政策提议将收入低于40万美元的人定义为中产阶级 — 超过了中位家庭收入的四倍。住房政策也可以同样灵活。

当然，这种限制并不是真正的良好经济学。很明显，即使是最高档的新开发项目提高了整体的可负担性。但重要的是在政治和舆论的限制下最大化供应。只要我们对可负担性持合理灵活的观点，美国人就可以拥有更多新的可负担住房。

在彭博观点的其他地方：

• 住房市场完全崩溃：Conor Sen
• 住房问题不仅仅是可负担性问题：Karl Smith
• Z 世代在住房方面遇到了问题：Allison Schrager

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