可负担住房不会来自于对美联储的施压 - 彭博社

Robert Burgess

美联储无法建造房屋。

摄影师：乔丹·冯德哈尔/彭博社

一位进步的民主党人，喜欢打猎，热爱足球，并相信美国属于所有人。

摄影师：安东尼·索夫勒/星报通过盖蒂图片社

建立一个成功的联盟。

摄影师：梅根·瓦尔纳/盖蒂图片社

随着我们接近11月的美国选举，住房市场成为民主党人最大的担忧之一。这是消费者信心指标 持续低迷的主要原因之一，因为高价格和高抵押贷款利率使许多人无法购房。你必须回到1980年代初的黑暗时期，才能找到密歇根大学每月情绪调查中，受访者在被问及是否是购房的好时机时如此悲观的最后一次。这也解释了为什么乔·拜登总统在3月的国情咨文中提出了 提供税收抵免给潜在购房者，以帮助抵消一代人中最高的抵押贷款利率。也正是为什么《纽约时报》上周报道，一些民主党人敦促拜登借鉴唐纳德·特朗普的做法，试图 施压美联储降低利率。

彭博社观点日本正生活在超级地震的阴影下消费者能否摆脱衰退?蒂姆·沃尔兹的男性气概让共和党人感到恐惧奥运会的绿色洗涤有一线希望理论上，这些想法听起来不错——它们可能会让更多家庭能够买得起房子，并促进交易。但在实践中，这将是一场灾难。甚至很可能意想不到的效果是通过推高抵押贷款利率和房价，使住房变得更难负担。

几乎所有的数据都表明，如今住房市场的问题与需求关系不大。确实，住房负担能力的指标接近历史低点，但自2022年2月美联储开始加息以来，现有房屋的中位价格已上涨8.2%，达到393,500美元。不仅如此，在大约30天的时间里，房屋在市场上待售的天数与2019年时相同，当时抵押贷款利率约为4%，而现在是7.50%，根据全国房地产经纪人协会的数据。首次购房者的比例也大约为30%。但或许最值得注意的是，房地产经纪人协会表示，29%的房屋以高于要价的价格出售，在三月份！

现在不是购房的好时机

随着价格持续上涨，购房情绪已大幅下滑

来源：密歇根大学，国家房地产经纪人协会，彭博社

至于拜登提议为首次购房的中产阶级买家提供每年5000美元的税收抵免，为“出售其起始住房的中产阶级家庭”提供10000美元的税收抵免，这些金额实在太少，无法激励买家下单或潜在卖家挂牌，更不用说改善可负担性了。此外，这只会在许多潜在买家表示价格已经太高的情况下支撑房价。

遥不可及

高房价和高抵押贷款利率的结合使住房可负担性降至历史最低水平

来源：国家房地产经纪人协会，彭博社

注意：当指数测量为100时，收入中位数的家庭恰好拥有购买中位数价格二手房所需的金额，使用常规融资。住房可负担性指数的上升意味着家庭更有可能负担得起中位数价格的房屋。

尽管如此，税收抵免比强迫美联储降息更务实，这显示出对利率运作的根本误解。中央银行唯一直接控制的利率是目标联邦基金利率，即银行之间进行隔夜贷款时收取的利率。该利率从2022年2月的0.25%上升到2023年7月的5.5%，并保持在这一水平，作为美联储努力收紧信贷条件以减缓通货膨胀的一部分。

虽然联邦基金利率确实会影响其他利率的变化，但并没有 直接一对一的影响。抵押贷款利率与美国国债和债券以及以住房贷款为担保的债务证券的利率相关。这些利率主要由投资者对经济增长和通货膨胀的预期决定，而不是由联邦基金利率的水平决定（这部分解释了为什么基准10年期国债的收益率目前比联邦基金利率低约一个百分点）。

这就是试图逼迫美联储降低联邦基金利率的问题。如果在通货膨胀未得到控制之前，出于某种遥远的可能性发生这种情况，国债收益率可能会因市场对美联储宽松货币政策将引发更快通货膨胀的猜测而上升。1因此，抵押贷款利率将同步上升，加剧人们对可负担性的担忧。即使抵押贷款利率下降，积压的需求也可能最终推动价格上涨。所以，这个想法应该搁置。

住房的真正问题是供应不足。许多房主不想出售—— 创纪录的39%的房屋没有抵押贷款，超过60%的贷款拥有者的利率已 锁定在4%以下。目前，活跃挂牌出售的房屋数量已从2007年约400万的峰值骤降至约100万。尽管根据美国人口普查局的数据，美国的家庭数量已增加超过1000万。而且，正如市场上房屋出售前的天数数据显示，优质房屋一旦上市就会迅速被购买。

稀缺选择

市场上的房屋数量已经崩溃，使市场极其紧张

来源：全国房地产经纪人协会，彭博社

解决住房危机的方式实际上只有两种，而这两种解决方案都无法迅速实现，更不用说在选举之前了。第一种是通过对开发商和可开发土地卖家的税收抵免或类似激励措施，以及对分区法的修改，来激发新的住房供应。根据一些估计，美国需要额外320万套住房来满足需求。

第二种是找到一种方法来增强消费者信心。已故的鲍勃·托尔，房屋建筑商托尔兄弟公司的创始人，常常被问及他的业务将如何应对上升的借贷成本。他的标准回答是指向1980年代末，那是一个尽管抵押贷款利率持续超过10%，但住房市场仍然繁荣的时期。他是对的。1986年，新房销售达到了创纪录的水平。他的解释是，在购买房屋时，消费者的信心比利率水平更为重要。

利率无关紧要？

尽管在1980年代末抵押贷款利率平均超过10%，新房销售却激增。

来源：房利美，美国人口普查局，彭博社

美国住房危机的解决方案不在于需求，而在于供应，任何试图通过额外的财务激励来刺激买家的解决方案，都有可能破坏数百万美国人拥有住房的梦想。

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自周二以来，当副总统卡马拉·哈里斯介绍明尼苏达州州长蒂姆·沃尔兹作为她的竞选搭档时，共和党人已减少了对哈里斯的种族和性别的初步攻击。相反，他们将目标转向了沃尔兹男性气概的传统标志。

这并不令人惊讶。任何简历上包括足球教练、军人和精准射手的自由派民主党人都是对MAGA神话的挑战，该神话认为自由主义和女权主义威胁传统男性气概，因此你最好投票给共和党，以免被掠夺的亚马逊人夺走你濒危的男性身份。

彭博社观点日本生活在大地震的阴影下消费者能否摆脱衰退？奥运会的绿色洗涤有一线希望今年最重要的选举之一刚刚发生在他们在费城的拥挤竞选 启动仪式上，哈里斯赞扬了“教练”沃尔兹，表彰了他的退伍军人身份，并为沃尔兹“被誉为国会山上最优秀的射手之一，年复一年赢得两党射击比赛”而感到自豪。

这些传统的男性特质本身就足够具有威胁性。但是，如果这样一位射手、州冠军足球教练和普通人能够愉快地在一位黑人女性竞选总统时充当配角，那么这对MAGA试图逆转21世纪的努力意味着什么？毕竟，如果一位中年、异性恋的白人男性喜欢打猎，不必时刻担心失去地位，也不需要传统的性别和种族等级来验证他的生活选择，那么他还需要特朗普和JD范斯做什么呢？

这是一个令共和党候选人感到恐惧的问题，他们提供的除了怨恨、愤怒和限制对手自由与民主权力的承诺外几乎一无所有。这解释了为什么范斯立即开始 抹黑沃尔兹的军事记录，声称——当然没有证据——沃尔兹在竞选国会时“抛弃”了他的部队，而该部队在被派往伊拉克之前。

“快速船行动”是指针对2004年民主党总统候选人约翰·凯里的有组织的 谎言运动。沃尔兹在国民警卫队服役24年的经历并不等同于凯里作为越南快速船船长在战火中表现出的非凡勇气。但与凯里的英雄主义一样，沃尔兹的军事记录威胁到了共和党的刻板印象。快速船抹黑是被规定的解药。

沃尔兹的射击能力带来了类似的问题。上个月在CNN上与安德森·库珀的对话中，沃尔兹对范斯进行了嘲讽。“我保证他无法像我一样射击雉鸡，”沃尔兹说。

全国步枪协会立法行动研究所的执行董事兰迪·科祖赫，对《华盛顿邮报》表示，“一顶迷彩帽无法掩盖卡马拉·哈里斯和蒂姆·沃尔兹是支持从守法猎人和枪主手中没收枪支的激进分子的事实。”

科祖赫的“抢枪”说法是荒谬的，因为沃尔兹自己会拿起枪去打猎。但沃尔兹支持全国步枪协会反对的流行枪支法规，他作为一名戴着迷彩帽的猎人这样做。全国步枪协会和范斯一样对此无能为力，因为它的成功依赖于让看起来像沃尔兹的人害怕那些看起来不一样的人。

目标是产生怀疑，认为沃尔兹不真实——或者至少不是一个真正的男人。“你得追溯几十年才能找到一个真正能展现出”随意、粗犷的白人男性气质的政治家，时尚作家德里克·盖伊写道。他说，沃尔兹“传达出与砍木头、骑马的罗纳德·里根相似的力量。”

当然，这并不完全是关于外表。关键在于选民如何对这些文化信号做出反应。匹兹堡大学历史学家拉拉·普特南研究基层政治，她告诉我，沃尔兹在宾夕法尼亚州的乡村和郊区有能力获得支持。她引用了民主党人和退伍军人康纳·兰姆的例子，他在2018年赢得了特朗普支持的宾夕法尼亚西部地区的国会特别选举。普特南说，对于那些为兰姆拉票的人来说，“兰姆的军队服役是进入考虑门槛的最重要因素。这就是为什么对沃尔兹的军队服务进行迅速抹黑的努力如此迅速和全面。那段生活经历和资历在这里是超级有意义的。”

自共和国成立以来，男子气概的竞争就一直在进行。几十年来，投票中的性别差距持续存在，以及对“妈妈党”（民主党）和“爸爸党”（共和党）的刻板印象。在1980年代末，犹他州的共和党参议员奥林·哈奇称民主党为“同性恋者的党”。

令人惊讶的是，三十多年后，今天听到一位共和党政治家发表类似的言论并不令人意外。共和党，僵化、倒退，沉溺于懒惰的偏见，指向过去。哈里斯，奔向未来，激发了主导MAGA的恐惧。

沃尔兹对特朗普和范斯的威胁恰恰在于他有能力平息这种恐惧。然而，如果哈里斯公开激发，沃尔兹也在微妙地指控。他不害怕女性，不害怕黑人，也不害怕未来。你为什么害怕？

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唐纳德·特朗普在乔治亚州的竞选活动是这样的：去亚特兰大，举行一次集会，抨击非常受欢迎的现任共和党州长。布莱恩·凯普是“坏家伙”、“不忠诚”、“小布莱恩”和“普通州长”，让 特朗普这么说。显然，特朗普仍然对 凯普的拒绝感到愤怒，并且不在乎州长在一个拥有16张选举人票的摇摆州中有 63%的支持率。

不用说，这并没有得到好的反响。这位 共和党脱口秀主持人对此进行了总结。

彭博社观点日本生活在大地震的阴影下消费者能否摆脱衰退？蒂姆·沃尔兹的男性气概让共和党人感到恐惧奥林匹克的绿色洗涤有一线希望“如果你想理解特朗普在乔治亚州为自己制造的问题，今天在广播中，10个来电者中有9个是女性，她们都对他攻击布莱恩·凯普的妻子感到愤怒，”埃里克·埃里克森 在X上发布。

特朗普的周六演讲是他变化不大——或没有学习——的最明显例子之一，所有关于更温和、更友好的特朗普的谈论，都是空话。他在亚特兰大的集会也与副总统卡马拉·哈里斯早些时候在该市的出现形成了鲜明对比，并强调了她有机会让乔治亚州保持蓝色的原因。

哈里斯出现在与斯泰西·艾布拉姆斯身边，后者在2018年和2022年被肯普险胜，以及在两年内赢得四场比赛的参议员拉斐尔·沃诺克。梅根·西·斯塔利昂是哈里斯的开场表演者，副总统吸引了比特朗普更多的观众（1万人）。(特朗普抱怨说，乔治亚州立大学的一个管理员阻止他的追随者进入并填满场馆。当然，简。）

乔治亚州特朗普和哈里斯的分屏显示了副总统的机会，桃子州提供了一条通往白宫的道路，而总统乔·拜登显然没有。民调显示拜登 在乔治亚州大幅落后，当他退出竞选时。值得注意的是， 库克政治报告刚刚将乔治亚州从“倾向共和党”调整为“摇摆州”。

“乔治亚州是可以争取的，”参议员林赛·格雷厄姆在福克斯新闻周日的采访中表示，敦促特朗普 “修复损害”与肯普的关系。“如果我们赢了，我们将朝着赢得270张选举人票的方向迈进。如果我们失去乔治亚州，格雷厄姆说，这可能会是一个非常漫长的夜晚。

特朗普 重申了他对肯普的攻击，在马阿拉歌举行了一场冗长的新闻发布会上。

哈里斯以一种让人想起巴拉克·奥巴马时代的方式激励了民主党，确实可能让特朗普度过一个非常漫长的夜晚。民主党在乔治亚州取得了令人惊讶但经过长期斗争的进展。

拜登成为自1992年比尔·克林顿赢得该州以来首位赢得该州的民主党人。（克林顿在1996年将该州拱手让给了参议员鲍勃·多尔。）拜登的胜利非常微弱，仅以不到12,000票的差距获胜。但这得益于黑人选民，他们占选民的近三分之一，郊区选民（尤其是女性）以及该州日益增长的拉丁裔和亚裔美国选民的支持。

乔治亚州在摇摆州中独树一帜。它不仅拥有10所历史悠久的黑人大学和学院（HBCUs），而且其首府被誉为现代民权运动的摇篮。不仅如此，过去几年中，有组织年轻有色人种选民的团体，这些努力为沃诺克和2021年当选的参议员乔恩·奥索夫带来了回报。

一个大问题是凯普实际上计划为特朗普的连任做些什么。凯普表示他在初选中没有投票给特朗普，并在社交媒体上表示他的“重点是赢得今年11月的选举，并拯救我们的国家免受卡马拉·哈里斯和民主党的影响。”更大的问题是，考虑到特朗普对他的评论，他的胜利基层行动将会如何。

“在乔治亚州，特朗普对布莱恩·凯普的反对言论引发的共和党人的强烈反弹是巨大的，”前副州长杰夫·邓肯在一条短信中告诉我。“来自全州的当选共和党人立即在那次集会后通过社交媒体账户捍卫布莱恩·凯普的荣誉，这是理所当然的。很难想象凯普庞大的基层机器还有多少能量来帮助特朗普在这里获胜，”邓肯说，他已支持哈里斯。

要获胜，哈里斯需要温和的共和党人选择不参与此次选举，正如许多人在沃诺克与赫谢尔·沃克的竞选中所做的那样，或者投票支持她。她还需要在郊区的白人女性中表现良好，这些人很可能会觉得特朗普在生育自由问题上的立场有问题——更不用说JD·范斯关于“无子女猫女”的评论以及他对试管婴儿的看法。哈里斯已经激励了一个曾经沮丧和脱离的民主党基础，但她必须在接下来的90天左右保持这种能量。

缩短的时间窗口对民主党有利，因为他们已经证明在乔治亚州可以获胜——在合适的情况下和候选人。哈里斯还应该大力强调过去与未来的对比——她体现了亚特兰大及周边郊区那种“新南方”的身份，而拜登则没有。78岁的特朗普喜欢那种体现旧南方的分裂性种族政治，这可能会让最近迁入的人感到厌烦。哈里斯集会的口号“我们不回去”和碧昂丝的歌曲“自由”在乔治亚州这样的地方具有特殊意义。提醒失望的选民为什么他们对特朗普失去信心，并在他输掉选举时在街头欢呼将是关键。对民主党来说，好消息是，特朗普让这一部分变得相当简单。

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