中国的住房危机正在给习近平的国有开发商带来压力 - 彭博社
Shuli Ren
大多数人将无法生存。
摄影师：钱来沈/彭博社
中国批评美国处理校园抗议活动的方式。
摄影师：肯特·西村拉/盖蒂图片社
在前所未有的房地产市场低迷进入第三年之际，中国国家主席习近平似乎终于开始感到担忧，引发了量化宽松的猜测，并推动了香港上市的中国股票的牛市。
4月30日发布的中央政治局会议最新公报解释了投资者的兴奋之情。该国最有权势的24名男性（是的，全部是男性）似乎愿意采取不同的方式来解决房地产危机，呼吁协调措施来消化现有的房屋库存。
容量问题
中国有数百万套未售出的公寓
来源：彭博社
中央政治局上次提到房地产库存问题是在2016年中期。随后出台了大规模刺激措施，以棚户区改造为形式，中国人民银行释放了超过3万亿元（4160亿美元）的贷款支持。这一举措使中国的房地产和股市摆脱了低迷。自那时起，北京一直在酝酿城中村改造的想法，习近平实质上是打开了他的第二支大炮。
彭博社观点更多的豪宅可以帮助解决美国的住房危机中国抨击美国校园抗议活动Bed Bath从另一个角度发动罢工诺福克南方铁路首席执行官肖先生幸存下来，但并非没有警告政治局措辞含糊引发了两个主要问题。首先，是什么促使习近平改变态度，他在房地产危机爆发时基本上一直袖手旁观。其次，这一次国家资金将有多大？
一个可能的解释是，除了更广泛的经济放缓外，中国的房地产问题终于开始影响习近平珍视的国有企业。一年前，国有企业开发商的销售情况一直在好转。受到私人开发商留下的未完成公寓的影响，购房者看重国有企业的隐性担保，即政府会在项目出现问题时介入，并购买他们的公寓。
这种情况没有持续多久。在开发商不参与的二手房市场上，繁荣。购房者寻找便宜货，筛选深度折扣的房源。今年4月，两家顶级国有企业开发商中国海外发展有限公司和华润置地有限公司的签约销售额较去年同期下降了36%。他们的表现并不比私人持有的同行好多少。
习近平的中国
去年购房者选择了国有开发商的安全性
来源：摩根大通
由于再融资选择减少，一些准国有企业已经陷入财务困境。以政府支持的深圳地铁集团有限公司为最大股东（但不是控股股东）的万科股份有限公司今年成为债务违约的公司。瑞银集团估计，万科每月需要280亿元的签约销售额才能在自由现金流基础上实现盈亏平衡。尽管在2023年的大多数月份都达到了这一水平，但该开发商今年尚未达到这一水平。
突破自由
万科每月至少需要280亿元人民币的签约销售额
来源：彭博社，瑞银
万科的困境可能是即将到来的前奏。国有企业开始出现与私营企业同样的问题。如果当前的熊市持续下去，它们也可能陷入困境。鸡归巢的时刻终于到来。
诚然，真正的国有企业可能永远不会违约 —— 它们总是可以通过向姐妹银行借款进行再融资。然而，这将是昂贵的。由于主要的预售模式，来自签约销售的资金 —— 而不是银行贷款 —— 是所有开发商的最大融资来源。习近平等待的时间越长，他的救助计划就必须越大。
资金来源
预售是开发商的最大融资来源。银行贷款要小得多
来源：彭博社
关于政府如何减少供应过剩，已经提出了一些模式。例如，通过城中村改造，地方政府可以从居民手中购买旧房屋，然后居民可以用所得的优惠券购买附近的新房产。另外，中央政府可以建立一个国家收购平台，从开发商手中购买未完成的项目。
无论北京最终采用何种模式，我怀疑很少有援助会流向私营开发商。中国的房地产行业已经发生了根本性变化，即现有住宅销售将成为常态，就像发达国家一样。这个行业不再需要数百家开发商。大多数将不得不清算并退出，幸存下来的几家可能主要是国有企业，因为它们更容易获得再融资，从而有更多的生存空间。
毫无疑问，国家资金用于购买不受欢迎的房屋将是个好消息。房价可以稳定下来，这将让中国的中产阶级感到高兴。国有企业的建筑商们将会感到更加轻松。但毫无疑问：习近平并没有在救助私人持有的开发商，他们的现金很可能在持续的房地产复苏之前就用光了。大多数人将无法生存。
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