中国试图通过广泛的救助计划结束房地产危机 - 彭博社

bloomberg

2024-05-17

奥斯汀市中心的天际线。

摄影师：Sergio Flores/Bloomberg习近平政府宣布了迄今为止最有力的拯救陷入困境的中国房地产市场的举措，放宽抵押贷款规定，并敦促地方政府购买未售出的房屋，因为当局越来越担心该行业对经济增长的拖累。

支持计划还包括降低购房者的首付要求，并提供3000亿（420亿美元）的央行资金，以帮助政府支持的公司购买开发商的过剩库存。然后这些房产将被改建为经济适用房。

尽管股票投资者对这一消息感到高兴 —— 上周五将开发商股票指数上涨了近10% —— 但目前尚不清楚这一计划是否能解决房地产危机。中国央行宣布的资金仅是一些分析师称之为解决住房供需不平衡所需资金的一小部分，许多潜在购房者正在等待价格进一步下跌后再入市。

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中国不断增长的经济挑战

16:27

周五的公告仍然凸显了习近平对支撑世界第二大经济体的重新关注，该经济面临着一系列挑战，从不断上升的美国关税到历史上最高的青年失业率。现在的问题是，当局是否能够调动正确的财政火力和政策调整，以增强信心，而不会回到以往几十年的投机过度。

“这有点类似于在大金融危机中对金融机构进行救助，”上海高级金融学院金融学教授朱宁在接受彭博电视采访时说。“但最终，除非中央政府介入并向房地产市场提供自己的信贷支持，否则我们很难或者说现在相信我们已经走出困境还为时过早。”

央行表示，再贷款计划预计将为住房购买提供总额5000亿元人民币的信贷。这低于分析师的估计，根据政府消化房屋库存的规模和速度，所需资金为1万亿至5万亿元不等。

观看：中国宣布迄今为止最有力的拯救陷入困境的房地产市场的举措。Minmin Low报道。

市场反应积极。上海证券交易所房地产指数飙升6.2%。彭博中国开发商股票指数上涨9.6%，今年累计涨幅达16.8%。

这标志着北京在房地产立场上迈入新阶段，七年前习近平规定“房子是用来住的，不是用来炒的。”最新的措施，虽然可能减轻开发商的压力，但将加速习近平增加公共住房的计划。

副总理何立峰在周五的会议上向官员们强调“房地产行业涉及到群众利益和经济发展的大问题。”

他还强调推进所谓的“三大工程”，涉及经济适用房、城市更新和公共基础设施。

央行周五将首次购房者最低首付比例降至15%，创历史新低，根据易居中国研究院研究总监严跃进表示。第二套房购房者现在需要提供25%，这两项措施均代表了5个百分点的削减。

各城市仍需就抵押贷款利率做出决定，全国范围内的最低抵押贷款利率已被取消。地方政府可以决定是否保留抵押贷款利率下限及其水平。

中国在对开发商债务实施严格限制三年多后，包括国有企业中国万科在内的房地产公司濒临崩溃。它们共同违约了1240亿美元的债务。随着抗议活动激增，未售房屋库存达到八年来的最高水平，正在威胁社会稳定。

随着建筑工作停滞和开发商违约，大约500万人面临失业或收入减少的风险。空置建筑和未完成的公共工程的图片成为全球对中国信心下降和对习近平处理经济不满的象征。

中国的房地产市场陷入危机。房价下跌，开发商违约，人们愤怒。人们担心的是，全面崩溃将拖垮已经摇摇欲坠的经济。彭博原创探讨了房地产行业为何陷入如此混乱以及对全球经济可能产生的影响。

随着官方数据显示，四月份的房价录得了十年来最大的月度下跌，决策者们带来了一种紧迫感。过去一年发布的一系列措施未能阻止这种下行螺旋。

副总理何也表示，地方政府应该回购或收回已出售但仍闲置的土地，以缓解开发商的资金压力。

4月份二手房价格创下有记录以来最大跌幅，并在所有70个调查城市下跌

来源：国家统计局

央行的再贷款计划包括向银行提供廉价资金。它提供的资金相当于银行向地方政府挑选的地区国有企业发放的贷款本金的60%，用于以合理价格购买未售出的房屋。

中国还可以考虑融资工具，包括特别主权债券和特别地方政府债券，根据仲量联行（Jones Lang LaSalle Inc.）大中华区首席经济学家彭博士的说法。

这可能会加剧政府债务水平，该水平在去年已经飙升至国内生产总值的56%。

中国于2022年开始降低全国范围内的抵押贷款利率下限，并允许遭受最大跌幅的地方设定自己的最低利率。这些措施导致首季新发放的平均抵押贷款利率降至3.69%，创下2009年有记录以来的最低水平，但未能刺激购房需求。

根据央行的数据，超过40%的城市在3月底之前已经降低了抵押贷款利率下限或取消了该政策。

“政策放松只是对信贷约束的边际放松，”澳新银行大中华区首席经济学家杨宇明表示。“我怀疑这些措施如何能改变家庭对房地产前景的预期。”

中国降低抵押贷款利率以应对房屋销售的崩溃

这些举措将进一步挤压中国国有银行的利润空间。持续的房地产低迷已经压缩了净利差，并推高了不良贷款率。

中国银行的净利差下降至去年年底的创纪录低点1.69%，远低于被视为维持合理盈利所必需的1.8%门槛。

“效果将取决于消费者是否会振作起来，”总部位于北京的投资银行长颂投资的董事沈萌说。如果执行不好，“不太可能刺激需求并引发结构性转变。”

在自称“硅山”的奥斯汀，埃隆·马斯克宣布他的社交媒体公司X将把总部迁至德克萨斯州首府后，本周开始出现了谨慎的乐观情绪。

在疫情初期的高峰期，奥斯汀被视为美国下一个科技聚集地。谷歌、Meta平台和Salesforce等公司曾誓言扩大在奥斯汀的业务，受其温暖的气候、低税收和友好的商业氛围吸引。但是，在过去的两年里，它们一个接一个地食言，称需要减少办公空间，因为借款成本高。