CMBS买家自金融危机以来首次在AAA债务上遭受损失 - 彭博社

纽约1740 Broadway的一座办公楼。

摄影师：Michael Nagle/Bloomberg自金融危机以来，由商业房地产债务支持的顶级债券投资者首次遭受损失。

购买了1740 Broadway大楼位于曼哈顿中城的抵押贷款支持的3.08亿美元票据的AAA部分的投资者，在本月初以大幅折扣出售贷款后，只收回了不到原始投资的四分之三。根据巴克莱银行的说法，这是后危机时代的首次损失。所有五组较低排名的债权人都被清零。

市场观察人士表示，痛苦之处一直延伸到顶级持有人，超越了旨在确保全额偿还的保障措施，这证明了美国商业房地产市场的一些领域已经陷入困境。

他们说，由单一抵押贷款支持并与老旧办公楼相关联的债券，主要由一个锚定租户（如1740 Broadway）主导，尤其容易受到影响。一些分析师已经预测随着更多贷款以远低于其原值的价格出售，将会出现进一步的损失。

“现在我们已经看到第一批商业按揭支持证券受到打击，其他AAA债券必然会遭受损失，”巴克莱的CMBS策略师Lea Overby说。“这些损失可能表明商业房地产市场开始触底。”

大约有7000亿美元的非机构CMBS未偿还，另外还有3万亿美元的商业抵押贷款在银行资产负债表上，即使是轻微的损失增加也可能在未来几年对金融系统造成影响。

1740 Broadway CMBS的AAA持有人受到打击

较低排名的债权人被清零

来源：德意志银行

明确地说，没有人预测会重演2008年的情况，当时糟糕的抵押贷款，主要是住宅贷款，几乎导致金融系统崩溃。

然而，风险并不仅仅局限于少数表现不佳的建筑物。

根据穆迪评级本月的报告，打包成一种常见类型的商业抵押贷款支持证券的逾期办公楼贷款份额在4月份达到了6.4%，是自2018年6月以来最高水平。

此外，根据KBRA Analytics的数据，在3月份，商业抵押贷款支持证券中大约520亿美元，占31%，的办公楼贷款陷入困境，较一年前的16%有所增加。这一评估包括单一资产单一借款人和所谓的集汇型CMBS，即将抵押贷款汇集在一起。一些城市面临的压力比其他城市更大，据该公司称，芝加哥75%的CMBS办公楼贷款处于危险之中，丹佛65%处于危险之中。

“价值暴跌是因为利率上升，这意味着投资回报要求增加，以及现金流减少的组合作用，”专门从事重组困境房地产的Keen-Summit Capital Partners的负责人Harold Bordwin说道。“其结果是股权将遭受重大损失，而担保债权人，他们的投资将受损。

办公室贷款拖欠付款

来源：Trepp

注：显示拖欠率——商业按揭支持证券中贷款逾期30天或更长时间的比例。

位于哥伦布环岛以南、55街和56街之间的1740百老汇大厦，曾是纽约互助公司或MONY大厦。建于1950年，大厦顶部曾经的字母启发了1968年热门歌曲“Mony Mony”（由汤米·詹姆斯和香农德尔斯演唱）的标题。

2014年，该大厦以6.05亿美元被黑石集团收购。为了帮助融资这笔交易，该公司贷款3.08亿美元，将其打包成一个商业按揭支持证券，被旅行者保险公司、耐力美国保险公司等公司抢购。

2021年，维多利亚的秘密和Bath & Body Works的前母公司L Brands，占据该物业租赁空间的77%，表示将退出这座塔楼。尽管黑石花费数千万美元对大楼进行现代化改造，但办公空间的需求不旺，导致寻找新租户困难。由于没有人支付租金，黑石于2022年退出了该物业，违约贷款。

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几周前，根据知情人士透露，抵押贷款的特别服务商和黑石集团同意将该建筑物以大约1.86亿美元的价格出售给黄石房地产公司。该交易导致商业抵押贷款证券的偿还。但由于费用和预付款额外损失，只有1.17亿美元留给债券持有人。拥有1.51亿美元低评级债务的投资者被清零，而持有1.58亿美元最初评为AAA的债务的投资者遭受了26%的损失。

“这笔交易是一场办公楼租金大部分依赖一个租户的完美风暴，”珍妮斯·亨德森公司美国证券化产品主管约翰·科斯纳在接受采访时说。“我们将看到更多与办公空间有关的债券受到打击，但这需要一些时间。租约和办公楼抵押贷款的期限非常长。”

在回答问题的电子邮件中，一位黑石发言人表示该公司“将这家物业在将近三年前从资产中剔除。我们拥有的传统美国办公楼仅占我们拥有的投资组合的不到2%。这并非新情况，在我们近6000亿美元的投资组合中是一个罕见的例外。”

黄石的代表未回复请求评论。

美国纽约的1740 Broadway摄影师：迈克尔·纳格尔/彭博社一些行业观察人士表示，商业抵押贷款证券投资者应该预计未来几个月内AAA评级的债券将遭受更多损失。

巴克莱策略师在最近的一份报告中警告说，至少有四个商业抵押贷款证券的最高排名持有者可能会受到打击，其中包括前西田购物中心旧金山和纽约北部的帕利塞兹中心购物中心。办公楼商业抵押贷款证券越来越受到他们的关注。

“因为我们只处于办公室价格发现的早期阶段，我们预计这份清单将扩展以包括几笔办公室交易，”巴克莱的Overby和Anuj Jain在报告中说。

他们特别指出了旧金山600 California St.的发展，该地部分所有权属于WeWork的关联公司，以及芝加哥River North Point，由黑石集团所有。据巴克莱估计，有大约600亿美元的办公楼商业抵押贷款支持的CMBS。

“考虑到该物业面临的挑战，我们在2022年有效地将其注销，”黑石集团发言人通过电子邮件表示。WeWork的代表拒绝置评。

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在芝加哥北郊，由私募巨头Ares持有的一笔办公楼贷款最近以原始价格的仅12%出售。这笔债务被打包到一个名为商业房地产抵押贷款证券的工具中，这些工具本身也面临前所未有的压力。

“AAAs很少受到影响，这是一个更为特殊的案例，涉及对单一办公楼贷款的高度集中，”Brandywine Global Investment Management的投资组合经理Tracy Chen说。“你必须极度谨慎，因为办公楼的价值由于交易不足而不够透明，与之相关的债券也是如此。”

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困扰的投资者看到了一代人中最好的机会之一，可以购买陷入困境的美国房地产资产，因为商业地产市场持续动荡。

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