斯达伍德房地产投资信托公司收紧投资者赎回限制以保持流动性 - 彭博社
Patrick Clark
巴里·斯特恩利赫特
摄影师:维克多·J·布鲁/Bloomberg安南特·安巴尼和拉迪卡·默钦特在7月5日在孟买举行的Sangeet仪式上。摄影师:苏吉特·贾斯瓦尔/AFP/Getty Images亿万富翁 巴里·斯特恩利赫特坚信房地产市场只需再多一点时间就会反弹。他旗下价值100亿美元的Starwood房地产收入信托基金的许多投资者并不这么认为 —— 他们希望立即拿回自己的钱。
这种紧张关系,即Starwood Capital Group首席执行官不愿意以低价出售物业,而投资者不愿意让自己的资金被困住的情况,于周四达到了临界点。这辆被称为SREIT的载具采取了进一步限制股东提取资金的举措,以保持流动性并避免资产出售。
随着赎回请求不断增加,截至4月底可用流动性仅为7.52亿美元,SREIT必须采取行动。新的限制措施将每月提取限额限制在净资产价值的0.33% —— 在4月份约为3,300万美元 —— 这比之前的2%限制要窄得多。在这些措施实施期间,Starwood将减少管理费,该公司预计这将持续六到十二个月。
“这是一个非常艰难的决定,但在我们30年的历史中经历了六次主要衰退后,我们相信我们正在为所有股东做出最佳决定,”现年63岁的斯特恩利希特在一封电子邮件声明中说道。“我们预计房地产市场正在触底,并将从这里继续改善,因此进一步利用该车辆或出售我们投资组合的资产以满足每月赎回将对所有投资者产生负面影响。”
SREIT的举动是商业房地产困境远未结束的最新迹象。一个价值指标在2022年3月峰值后的四月下降了21%,这是在美联储开始快速加息之前。下跌。
物业所有者的反应是寻求贷款延期或拼凑其他流动性计划,这是一种被称为“延期和假装”的传统房地产策略。但是最近市场对降息预期的回调意味着斯特恩利希特等投资者正在为行业手册写新篇章。
“他们今年关于利率下降的预测是错误的,”彭博智库分析师杰夫·朗鲍姆说。“这延长了他们的流动性,希望最终他们会是正确的。”
与此同时,痛苦继续蔓延。投资于顶级债券的投资者,这些债券由商业房地产债务支持,首次自金融危机以来遭受损失。一位洛杉矶房东出售了该市第三高的办公大楼,比十年前的价格低了45%。
减少资金外流
在SREIT的情况下,情况变得更加严重,因为较高的利率为投资者提供了在更具流动性的资产上获得类似收益的新途径,使房地产变得不那么具吸引力。尽管如此,信托公司表示,其80%的投资者从未赎回,而采取措施减少资金外流将有助于为现有股东最大化价值。
限制赎回比在糟糕的市场中强迫出售资产是更好的选择,削减费用有助于使管理层的利益与投资者保持一致,Robert A. Stanger & Co.的首席执行官Kevin Gannon表示。他说,SREIT的竞争对手可能会采取类似的行动。
“率先采取行动是困难的,”Gannon说。“但这是合乎逻辑的。投资者将会稍慢一点获得流动性。”
Sternlicht对陷入困境的市场并不陌生。他于1991年创立了Starwood Capital,在储蓄和贷款危机之后购买了大幅折扣的公寓,并将该公司打造成一个拥有约1150亿美元资产的房地产巨头。
SREIT是2018年推出的一个新成员,是在Blackstone Inc.和KKR & Co.等公司纷纷推出类似产品的浪潮中推出的,旨在通过非交易车辆让零售投资者接触商业地产。在随后的低利率时期,这些信托公司成为了巨大的参与者,抢购仓库、公寓和拉斯维加斯酒店。
2022年中期,这一周期发生了逆转。SREIT及其竞争对手面临着不断增加的赎回请求,迫使公司实施赎回限制并出售资产以创造流动性。
一个竞争对手,Blackstone房地产收入信托,在面临压力时也转向资产销售,甚至与加利福尼亚大学达成了一项投资协议。 BREIT从2022年底开始实施了2%的赎回上限,但在3月份表示赎回请求已经减少并降至该关键阈值以下。
流动性恶化
Starwood的基金在2022年10月达到转折点,当时其赎回请求超过了2%的阈值。所有这些请求都得到了满足,但信托基金在一个月后未能满足部分请求。
去年年底,随着美联储准备降息,赎回压力有所减轻。股东们在2023年12月仅请求了3.14亿美元,远低于当年1月的7.15亿美元的峰值。但随着经济蓬勃发展,决策者开始警告称降息可能不会像之前预测的那样迅速发生,使房地产前景变得复杂。
这鼓励投资者继续撤资。SREIT在今年头四个月内支付了超过7亿美元,大量依赖信用额度。自信托基金成立以来,它为股东提供了约49亿美元的流动性。
到4月底,SREIT拥有7.52亿美元的可用流动性,包括现金、信用和房地产证券。由于降息前景不确定,该基金决定限制赎回并等待“晴天”。
“有大量‘干粉’可用于购买房地产,但由于买卖双方的价差仍然较大,许多资金仍然观望,这表明市场未能正常运作,” Sternlicht 和 SREIT 首席执行官肖恩·哈里斯在一封致股东的信中说。
三天庆祝活动于三月举行,特邀蕾哈娜参加,并参观家族的私人动物园。五月从巴勒莫到波托菲诺的豪华游轮。上周为50对贫困夫妇举办了大型婚礼,然后是由贾斯汀·比伯担任头号主持人的音乐活动。
所有这些只是亚洲最富有的人的最小儿子的实际婚礼之前的预热,婚礼将在预庆祝活动开始后134天的这周举行。