中国的住房救助在试点城市中的记录不佳 - 彭博社

bloomberg

2024-05-27

中国的大规模住房救助计划旨在建立在已经进行中但进展缓慢的较小努力基础上。

中国人民银行本月公布 420亿美元的资金，以帮助地方政府购买开发商手中的过剩库存。去年在八个城市进行了类似的试点项目，但在稳定房地产市场方面效果有限，而且似乎只动用了分配的资金的一小部分。

在这一新的全国性推动中，风险很高。北京需要结束导致经济危险地依赖出口的房地产低迷局面 —— 正当贸易战再度升级之际 —— 以免失控，威胁到像国有中国万科股份有限公司这样的主要开发商的生存。

试点城市和其他各种地方倡议中发生的情况显示了前方的挑战。为关键参与者提供激励措施变得困难：担心增加债务的地方政府，不愿以折扣价出售的开发商和房主，以及在整个业务中看不到太多利润的银行。

法国巴黎银行（BNP Paribas SA）首席中国经济学家Jacqueline Rong表示：“收购现有库存涉及许多谈判，以平衡不同利益相关者的利益。” 她表示，北京已经“谨慎”地意识到了这些复杂性 —— 参与是自愿的，没有设定购买住房数量的目标。

中国人民银行为试点计划设定了1000亿元人民币（138亿美元）的配额。目前尚不清楚已放贷款项的确切金额。

一位知情人士表示，总额现在远远超过央行在3月底公开披露的20亿元人民币的数字。根据中国人民银行的另一则公告以及国家媒体的报道，试点城市中的福州、济南、天津、青岛和重庆至少借款合计44亿元人民币。

中国人民银行的再贷款支持对试点城市的房屋销售影响有限

来源：中国房地产信息公司，彭博社

注：数据是根据CRIC提供的按销售面积计算的四周移动平均变化。

地方政府必须将他们购买的房产转变为可负担得起的租赁住房，这已成为一个障碍。

根据该计划，中国人民银行以1.75%的利率提供资金，银行必须以3%或更低的利率向城市放贷。但即使借款成本因补贴而降低，北京、广州和深圳等地的租金回报率甚至更低，根据天风证券公司分析师孙彬彬等人的计算。

考虑到管理和维护房产的成本，这一差距只会进一步扩大，他们在周二的一份报告中写道，这表明中国人民银行的新计划“可能在早期阶段受到限制。”

如果中国人民银行的全国计划成功地刺激了其目标的5000亿元新信贷，那么地方政府可能需要再借5000亿元来支付“补充投资”，据法国巴黎银行的荣表示，这是已经负债累累的地方政府可能不愿承担的负担。

她说，地方官员可能会发现通过建造新房屋来提供经济适用房更具吸引力——这将创造更多的就业机会和经济增长——而不是购买旧房屋。

还有另一个阻碍因素：当一个小区的部分房屋变成社会住房时，会降低同一项目中其他公寓的价格。这可能引发那些贬值房产的业主的强烈抱怨，给地方政府和开发商都带来麻烦。

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与试点不同，国家计划给地方政府提供了出售购买的房屋的选择，而不仅仅是出租——尽管在当今低迷的市场中可能受益有限。

从中国银行的角度来看，与试点相比，全国性计划可能不那么吸引人。他们将无法用廉价的中央银行资金覆盖100%的贷款，而只能获得60%的支持。这意味着利润空间将更小，给银行提供的放贷动力将更少。

可以肯定的是，北京的新住房倡议以及7月份高层领导会议上进一步措施的可能性，让希望结束长期低迷的投资者感到振奋。彭博社对中国房地产股票的指数已经从四月份的低点反弹了约50%，万科是其中涨幅最大的公司之一。

也有报道称，一线城市的进展也很明显。在新计划宣布后的第一个周末，全国库存最多的城市深圳的新房销售量比上周增长了90%，这是官方媒体《证券时报》上周报道的。

来源：中国房地产信息公司

注：数据截至2023年底。清理库存所需月数基于当前销售速度。

澳新银行集团分析师邢兆鹏在上周的一份报告中写道，由中国人民银行支持的购买将为房地产设定一个“价格底线”，防止进一步抛售。

在早期的救援工作中引起问题的一个关键问题是：地板有多低？

由于他们无法收取高额租金，地方政府在购买时面临着与开发商谈判以获得深度折扣的压力，这导致了拖延和激烈的谈判。

以郑州为例，当地政府旨在购买公寓以出租给熟练工人。据一位知情人士称，他们试图通过瞄准最初指定为商业用途，后来转为住宅用途的建筑物来降低购买成本，这通常是一种更便宜的物业。

尽管如此，据该人士称，大多数购买都以市场价格的85%折扣进行。该计划在央行试点之前启动，目前尚不清楚是否后来获得了央行支持。

对于选择了央行计划之外更具市场化的方法的其他城市来说，大幅折扣的前景一直是一个障碍。

来源：地方政府网站，信达证券

一个流行的模式是开发商（通常是国有企业）在收购旧房屋的同时，要求业主购买同一公司建造的新房。

南京市政府全资拥有的安居建设集团于四月底宣布在中心社区购买2,000套住房的试点计划。卖家可以使用现金支付新公寓成本的80%。

有超过3,400名合格的房主报名参加，但迄今为止只有52笔交易已经达成，据一位知情人士透露，他要求不透露身份，因为他们没有公开发言的授权。许多潜在买家犹豫不决，这位知情人士表示，他们在问自己一个关键问题：是等到市场好转再出售，以获取更好的价格，还是现在就出手。

许多人仍然怀疑是否会出现反弹。针对一篇关于房地产复苏前景的文章，一位用户在中国的微博平台上发表评论，获得了超过14,000个赞：“如果今年不买，就再也没有机会花那么多钱买房了。”

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