英国学生住房建筑商的警告信号 - 彭博社

Merryn Somerset Webb

伦敦英格兰的学院大厅学生住宿。

摄影师：彼得·萨默斯/盖蒂图片欧洲不是一个美丽的景象。

摄影师：霍利·亚当斯/彭博社 想要投资于一家以净资产价值的28%折价交易的房地产公司，该公司在一个几乎保证增长的市场中运营，提供4.1%的收益率，并被所有跟踪它的分析师评为“买入”？您可以看看Empiric Student Property Plc。在本周的年会上，其首席执行官宣布，其房间已满，租金强劲增长（去年增长了10.5%，今年预计将增长6%），业务“准备好增长”。或者考虑Unite Group Plc，该公司拥有类似的业务模式，为需要住所的大学生提供服务，并取得了类似的成果。

彭博观点只有本地人应该被允许参加奥运会新加坡对外国工人的关注忽略了问题的核心英国保守党应明智利用在反对党的时间卡玛拉·哈里斯是民主党的未来，无论如何在一个年轻人渴望在获得学位的同时拥有套间浴室和休闲区的世界中，这似乎很安全，不是吗？也许并非如此。

投资案例中存在一个裂缝。需求几乎保证增长并不是那么确定。去年，英国大学学院和招生系统（UCAS）宣布，到2026年，英国的本科申请将增加到100万，而去年仅约为56万。Unite网站也提供了一些非常乐观的预测：到2030年，仅英国就会增加22万名学生。回顾过去，这是有道理的。2022年，本科申请比2019年（疫情前的年份，适合比较）增加了4%；所有英国18岁年轻人中有37.5%在某种高等教育课程中，中国、印度和尼日利亚的学生涌入英国学院。与此同时，更多英国18岁年轻人上大学的想法似乎是一个人口统计的事实。2020年有71.5万名18岁年轻人。到2030年将达到89.3万。2026年有一百万本科生？轻而易举。

除了预测之外，实际数字却讲述了一个不同的故事。100万的数字假设国内学生增长24%，国际学生增长35%。然而，正如英国学生办公室（OfS）本月在一份报告中指出的那样，“这根本不可信。”截至2023年1月，英国申请英格兰提供商的申请人数下降了3.1%。到今年1月，又下降了0.9%。更糟糕的是，2023年进入高等教育的英国18岁学生的比例下降了——从前一年的37.5%下降到35.8%。

与此同时，申请英国机构的海外学生人数一直在急剧下降，达到了“明显低于历史和预测水平”，OfS表示：与去年相比，入学人数平均下降了40%以上。这里发生了很多事情。对于外国学生来说，有货币、地缘政治、签证规则的变化；国内经济（例如，尼日利亚经济无法支持前往英国的学生数量增加），当然还有竞争。

对于英国学生来说，他们面临生活成本危机，学生贷款实际价值下降（过去三年下降了11%），以及意识到并非所有学位都值得麻烦。无论是什么解释，前进的方向似乎很明显：现在实现100万的目标似乎不太可能。这对大学来说是个坏消息，对于声望较低的大学来说更是个非常糟糕的消息（这些大学更有可能接纳外国学生）：OfS表示，学生人数下降11%将使英国75%的大学陷入赤字。

对于住房提供商来说，情况也并非完全乐观。专门为学生建造的住房也需要相对富裕的学生，而且似乎还需要外国学生。国际学生约占英国总人数的24%。但是，例如，他们占Empiric租户的50%。这并不意味着Empiric和Unite不再是合理的投资选择。它们可能是。但是自去年低点以来，它们的股价已经上涨了10%；它们都不算特别便宜（前瞻市盈率为20倍），尽管它们都专注于英国大学部门的高质量端，但外国研究生人数的持续下降可能至少会限制它们保持租金远高于通货膨胀率的能力，就像英国学生贷款实际价值在过去三年中下降了11%一样。

随着英国市场的复苏势头增强，通胀触底和利率达到峰值（至少是暂时性的），越来越多地会有人心动于看那些以折价交易的各种房地产公司的净资产价值。但许多公司，无论是房地产行业内还是外部公司，都不依赖于对中国、印度、尼日利亚和英国学生过去增长的推断，这在当今世界可能是一件好事。投资者可能最好是坚守这些公司，看看事情如何发展（英国即将举行的大选之后可能发生任何事情）。

好消息是，英国房地产的需求如此之大，以至于边缘大学城的任何过剩库存都可以轻松改变用途。有过多的市中心带独立浴室的卧室，带共用厨房、休闲区和游戏室？它们可能正是适合英国的减少退休人员的东西。65岁以上的人不是在追求100万，而是1500万。他们也喜欢游泳池 - 而且他们肯定会需要住所。

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几乎没有令人信服的理由去参观斯劳，这是一个位于伦敦西部约30分钟车程的混凝土通勤带城镇，主要以玛氏糖果工厂和18世纪天文学家威廉·赫歇尔的故乡而闻名。多年来，它的丑陋和郊区乏味的形象一直是许多笑话的对象：一位桂冠诗人在20世纪30年代讽刺性地呼吁将其炸毁；瑞奇·热维斯在他的情景喜剧《办公室》中设定了这里。这也是一个思考凯尔·斯塔默领导的工党政府面临的住房挑战的不错地方。被炸毁。 The Office 设定在那里。这也是一个思考凯尔·斯塔默领导的工党政府面临的住房挑战的不错地方。

“我在20世纪70年代在斯劳长大，”喜剧演员吉米·卡尔开玩笑说。“如果你想知道20世纪70年代的斯劳是什么样子，现在去那里看看吧。”这可能仍然很有趣，但不再是真实的了。市中心比五十年前糟糕得多。这位也在斯劳长大的通讯员最近从火车站步行了五分钟，穿过昆斯米尔购物中心到达了市中心。这是一个令人沮丧的经历，不仅仅是因为残酷的20世纪70年代建筑风格。这个购物中心曾经主导了市中心，是20世纪70年代消费者熙熙攘攘的磁铁，现在却半废弃了。马克斯&斯宾塞自1933年以来一直在那里，但在2017年搬走了；德本百货公司三年后也离开了。这两个空间仍然空着。