大型银行的商业地产敞口在考虑REIT债务时增加了40% - 彭博社
Todd Gillespie
大型美国银行可能对商业地产的敞口比监管机构意识到的更大，因为它们向房地产投资信托提供信贷额度和贷款，根据一项新研究。
纽约大学经济学教授维拉尔·阿查里亚等研究人员写道，当将这种间接向房地产投资信托的贷款纳入考虑时，大型银行对商业地产贷款的敞口增长约40%。他们认为，在有关受困行业对贷款人构成的风险的辩论中，这一点很大程度上被忽视了。
“每个人都在关注银行的资产负债表上的贷款，”曾任印度储备银行副行长的阿查里亚在接受采访时说。“我们不应该陷入这样一个盲点，即大型银行相对于小型银行的敞口较小。”
自疫情爆发以来，由于远程办公威胁到办公室的长期价值，同时高额借款成本损害了许多多家庭投资，房地产投资信托面临着挑战。一些投资者在过去两年中从信托基金中撤资，包括由Starwood Capital Group和Blackstone Inc.管理的基金，他们为了保持流动性限制了赎回。
高压力
房地产投资信托(REITs)是拥有、经营或向生产收入的房地产提供贷款的公司。它们每年都必须支付大额股息，这意味着它们相对现金紧张。因此，它们倾向于在担心赎回和整体经济压力较大时向银行动用信贷，这对研究人员来说是一个关注点。
报告称，这可能会导致“资本和/或流动性的突然负担”。监管机构应该在进行银行资本压力测试时更好地考虑贷款人对房地产投资信托的敞口，报告补充道。
大银行间接向商业地产提供贷款
自2013年以来，表外敞口已经增加了三倍以上
来源：阿查里亚、戈帕尔、雅格和斯特芬，2024年
根据报告，由于借款人决定何时动用信贷，银行很难有效管理来自动用的风险，这“可能夸大银行的周期性风险”。研究人员发现，在某些情况下，这笔资金似乎被用于购买额外的房产。
“由于大规模信贷额度动用对最大银行造成的抵押损失，从整体上看，商业地产敞口的系统性风险可能比仅考虑直接敞口要大得多，”乔治亚理工学院金融助理教授、报告作者之一Manasa Gopal说。
迄今为止，在远程办公兴起后，对金融体系风险的关注大多集中在地区银行身上，因为它们近年来增加了对商业地产的敞口。根据MSCI Real Assets编制的数据，美国第一季度末办公室的困境超过了380亿美元，还有可能有503亿美元的困境。
按市值排名前五的美国银行中，根据合著作者马克斯·亚格的说法，摩根士丹利将其自有信贷额度中用于房地产投资信托的比例最高。然而，就绝对数额而言，摩根士丹利的风险暴露要小于同行。该公司发言人拒绝置评。
美联储一直在审查银行对房地产投资信托和影子银行的风险敞口，并一直在追踪它们之间的债务联系。在其于四月发布的金融稳定报告中，美联储表示银行对房地产投资信托的信贷承诺已经同比下降。
更高的费用
然而，研究人员表示，近年来，与其他借款人相比，对房地产投资信托的信贷额度增长速度要快得多，他们补充说，放贷方应该收取更高的费用来弥补他们所承担的风险。
在2022年底之前，黑石房地产投资信托限制了赎回，该公司在报告中表示，尽管显然增加了信贷和提款风险，但该公司的信贷额度几乎没有变化或未变化扩大。
“BREIT在管理流动性方面采取了积极和有纪律的方法，”黑石的一位代表在一份声明中表示。“它通过整个周期保持了充足的流动性水平，以有效地运营其业务，并拥有强劲的资产负债表。”
2022年第四季度，大型美国银行对商业房地产的间接敞口达到了3450亿美元，分析发现。这一数字较2013年同期的1090亿美元有所增加。
尽管如此，房地产投资信托(REITs)的杠杆比率仍然较低。根据NAREIT代表机构的研究，他们的债务占市场资产比率在第一季度末达到了33.8%，这意味着他们“面临的压力比负债较高的同行要小”。
在大流行病爆发后，由于美联储采取的支持措施，减轻了向处于压力之下的REITs放贷所带来的银行风险，确保银行有足够的流动性来满足需求，阿查里亚说。但情况并非总是如此。
“信贷额度具有一定的周期性，你无法准确知道事件何时会发生，”他说。“风险在于我们无法准确知道这些事件会如何发展。”
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