中国6000万套房屋即使在大城市也难以出售 - 彭博社

最近，央行宣布了一个3000亿元人民币（410亿美元）的计划，用于地方政府购买未售出的房屋。

摄影师：Andrea Verdelli/Bloomberg上海万科的一个开发项目。

摄影师：Raul Ariano/Bloomberg中国政策制定者确定，减少房屋库存过剩是结束该国前所未有的房地产低迷的关键。这很容易理解。

根据彭博经济学数据，中国有相当于6000万套未售出的公寓，如果没有政府援助，需要超过四年的时间才能卖完。供应过剩正在以十年来最快的速度拉低房价，使人们购房的理由变得更少。这种情况在首都最为严重。

观看：彭博原创探讨中国房地产行业为何变得如此混乱，以及对全球经济可能产生的影响。

为了打破这种恶性循环，央行最近宣布了一个3000亿元人民币（410亿美元）的计划，用于地方政府购买未售出的房屋。在需求方面，它敦促城市降低最低首付和抵押贷款利率，以吸引购房者。但目前尚不清楚这些举措是否能成功减少供应并结束危机。

“中国房地产库存创历史新高，”标普全球评级公司的房地产分析师Jay Lau表示。“最新的房地产政策可能是暂时的信心提振。”

以下是显示中国未售房屋问题规模的图表。

热门城市

即使在中国的四个一线城市，市场相对弹性较大，根据中国房地产信息公司的数据，截至4月，销售新房供应预计需要27个月。这是至少七年来最长的时间。相比之下，美国的新房供应约为九个月，根据美国住房部门的数据。供应新房。

中国房地产库存压力仍然较高

来源：中国房地产信息公司。

中国三大城市——上海、深圳和广州——已经推出了为购房者大幅放松的措施，降低首付要求并为更便宜的房贷留出空间。分析师预计，另一座一线城市北京也将采取类似措施。根据CRIC的数据，中国首都的未售房屋月供应量最长。

没有保证这种放松会立即刺激房屋销售。根据易居中国研究院院长严跃进的说法，即使在大型都市区域，房主们也在逐渐失去对房地产是可靠财富储存的信心。

北京领跑面临最严重供应过剩的城市名单

来源：中国房地产信息公司

注：数据截至四月底

“长期来看，购房者对大城市的信心发生了根本性变化，” 颜说。“尽管低端城市的未售房存量更高，但主要的库存问题在于大城市。”

根据CRIC的数据，截至四月，约80%的中国城市的库存吸收速度均低于“警戒线”18个月，即使开发商在销售疲软的情况下避免推出新项目，导致新供应比三月减少了20%。

建筑面积

以建筑面积衡量时，挑战看起来同样艰巨。根据官方数据显示，截至四月，开发商竣工但未售出的住宅面积已扩大至全国391万平方米，为2017年以来最高。包括几乎完工并获得预售许可的房产，库存规模更大，约为18亿平方米，根据摩根大通的估计。标普表示，大部分过剩库存位于低端城市。

中国于5月17日宣布的支持计划预计将转化为5000亿元人民币的信贷，以帮助政府支持的企业从开发商手中购买房产库存。然而，根据经济学家的说法，这不太可能对供应造成足够大的影响。不太可能对供应造成足够大的影响。

通过政府支持的收购，将库存降至更理想的水平需要5万亿元，据摩根大通分析师陈卡尔称。CGS国际证券香港的郑瑞文估计需要1万亿元至2万亿元的资金。

此外，该计划的实施也存在疑问，因为较早的小规模试点项目难以取得进展，人们对地方政府、开发商和银行的激励措施存在疑问。

开发商救助

并非所有中国的开发商都能利用房地产购买计划将库存换成急需的现金。许多开发商已经将大部分待售房地产抵押以获取贷款，这使得他们难以剥离资产，据彭博智库分析师Kristy Hung称。例如，KWG集团控股有限公司截至去年底已经将92%的待售房地产抵押，根据彭博智库的数据。

中国的房屋救助帮助未抵押库存的开发商

来源：彭博智库

救助基金可能对为中国万科股份有限公司和龙湖集团控股有限公司注入流动性产生更有意义的影响，因为根据彭博智库的估计，他们去年未抵押的待售房地产超过了短期债务。他们现在可以选择以折扣价将销售缓慢的库存转让给地方政府支持的公司，以增加现金。

万科中国的住宅销售在6月份增长停滞，而中国陷入困境的房地产市场其他地方出现改善迹象。

这家备受关注的开发商的签约销售额同比增长了7.9%，达到251.3亿元人民币（34.6亿美元），总部位于深圳的公司表示。与5月份相比，这是一个12%的月度增长。从年度基础来看，6月份的销售额比去年同期下降了31%，略低于上个月。