旧金山再次增长，AI和企业投资推动 - 彭博社
Karen Breslau, John Gittelsohn
Visa新办公室的景色。摄影师：Philip Pacheco/Bloomberg
美国纽约第十大道上的交通，2024年6月5日星期三。摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg
布鲁克林-皇后区高速公路的“三重悬臂”经过数十年的腐烂急需维修。但修复并不容易。来源：纽约市交通局Goodwin Gaw深信人们一定认为他是个“白痴”，因为他以8200万美元购买了一座曾由黑石集团拥有的旧金山办公大楼。
最近以4050万美元收购了一座原富国银行办公大楼的Roger Fields表示，在这个市场中购买需要“铸铁般的胃”。
尽管人们对后疫情混合办公、持续的无家可归问题和芬太尼流行引发的末日循环担忧重重，旧金山再次吸引资金。在人工智能繁荣和房地产需求复苏的推动下，这座城市停止了多年的人口下降，正在增加就业机会。
BloombergCityLab布拉迪斯拉发的规划革命将儿童置于中心Netflix热播剧给拉合尔红灯区带来不受欢迎的关注密苏拉通过无家可归者营地法案，正值最高法院裁决前夕纽约的西彻斯特镇同意建造价值1.38亿美元的过滤厂四月份房屋销售量增加了22%，达到2022年中以来的最高月销量，据地产经纪公司Compass Inc.称。在去年在一个备受关注的客流量指标上严重落后之后，该市现在正在发布增长，使其跻身全国前十名。
认为房地产已触底的投资者并不是唯一在押注复苏的人。Visa Inc.本周在奥拉克尔公园附近开设了时髦的新办公室，该公园是旧金山巨人队的棒球场。
任天堂最近选择了该市联合广场附近作为其在美国的第二家零售店的位置，这是对一个购物区域的乐观信号，以至于其最大购物中心的所有者将该物业交还给了贷款人。
Anchor Brewing Co.在其故乡城市重新开业，一年前，前任业主将这家美国最古老的手工酿酒厂归咎于大流行病和销售额下降。新业主、纽约亿万富翁和Chobani酸奶创始人Hamdi Ulukaya表示，他不仅押注于公司，也押注于旧金山。
“两者都正在经历重生的魔力，”Ulukaya在上周宣布收购时在一份声明中说。
Hamdi Ulukaya摄影师：Jose Sarmento Matos/Bloomberg复苏有其局限性。它缓慢而不均匀，而城市的结构问题根深蒂固。在未来两年内弥补近800亿美元的预算赤字，已经要求削减一些城市服务。去年，旧金山因芬太尼而死亡人数创下历史新高，达到806人。犯罪和荒凉的角落仍然存在于联合广场和莫斯科尼会议中心周围，使商务旅行者望而却步。
但是，有越来越多的乐观理由，首先是旧金山湾区的潜在财富。
根据Henley & Partners的数据，该地区拥有全球最多的亿万富翁，仅次于纽约，拥有至少1亿美元“可投资财富”的居民。根据。即使对于普通富裕人士来说，股市的飙升也有助于支撑这个世界科技中心的繁荣。
根据州估计，2023年，该市净增加了约850名居民，使其人口保持在840,000多人，尽管增长微乎其微，但在疫情期间人口下降后，这代表了一个心理转折点。
“如果人们认为一个地方处于末日循环中，他们就不会搬到那里，”旧金山首席经济学家泰德·伊根说。
这座城市的办公空置率仍然高达36%以上 —— 这是一个重要的经济拖累。但随着人工智能初创公司填补了一些科技公司的空缺，危机已经开始趋于稳定。
OpenAI在Uber总部租赁了一些空间。摄影师：David Paul Morris/Bloomberg去年，OpenAI在Uber Technologies Inc.的总部租赁了约500,000平方英尺（46,450平方米）的空间。今年5月，Scale AI从Airbnb Inc.那里租赁了约175,000平方英尺的空间。软件公司Rippling将其占地面积扩大了四倍，接管了加利福尼亚街上一栋曾被WeWork占据的九层楼。
根据经纪公司Newmark Group Inc.的数据，显示市场正在吸收过剩的空间，次租空间从2023年中期的960万平方英尺的高点下降到了第一季度的860万平方英尺。
传统租户，如金融和法律公司，正在重返市场。如今，非科技公司占据市场租户的三分之二，律师和其他专业服务人员重返办公室，他们的雇主正在利用空置过剩所创造的交易。
“现在，大约33%的需求来自科技行业，几乎完全与疫情前相反，”旧金山Newmark经纪人Roman Adler说。
房地产记录显示，Fields以63%的折扣从2005年的售价购得了威尔斯·法戈(Wells Fargo)的办公楼。现在，他以每平方英尺40美元或更低的价格提供空间，大约是金融区其他地方要价的一半，并且每周签订一份新租约。
“我们正在经历这个过程，”他说。“当我们消化痛苦时，愈合就会到来。”
Roger Fields最近以4050万美元收购了位于加利福尼亚街550号的前富国银行办公室。摄影师：David Paul Morris/BloombergGaw的公司此前曾拥有这座办公大楼，他在去年12月的贷款出售中以约2018年2.45亿美元价格的三分之一获得了这座大楼，当时他将杰克逊广场校园出售给了黑石公司。
这个便宜的价格以及位于旧金山空置率最低的区域的位置使得它看起来像一个安全的赌注，总部位于香港的房地产公司高文资本合伙人高伟说。
“我相信人们认为我是个白痴，”他说。“但这是杰克逊广场，低层建筑，面向一个公园。”
签证办公室
签证公司的新办公室位于新的15层塔楼，是新的15亿美元Mission Rock开发项目的中心。
设计旨在吸引人们回到办公室，新建筑面向一个滨水公园、一个白色沙滩和棒球场。公共区域俯瞰着球队的主场，而室外观景台设有沙发和火坑。
“人们一生中一直住在旧金山，却从未从这个角度看过城市的景色，”旧金山巨人队的高级投资总监Herb Canada在项目6月6日的剪彩仪式前说，Mission Rock的合作开发商是Tishman Speyer和旧金山港口。
Visa新办公室的露台。摄影师：Philip Pacheco/Bloomberg尽管经历了许多考验，旧金山仍然保持着举办派对的风采。上周末，超级DJ Skrillex在市政中心广场举办了一场音乐会，吸引了2.5万名粉丝，包括市长London Breed，这个地点曾因贩毒而闻名。门票在一小时内售罄。
在唐人街，新的夜市以户外美食摊位、音乐和舞蹈以及传统红灯笼吸引了大批人群，这个邻里曾受到疫情和反亚裔仇恨犯罪的重创。
去年亚太经合组织峰会期间推出的这一概念受到了热烈欢迎，现在已经成为每月的活动。负担重重的商家每次活动能赚取高达1万美元，并且正在招聘新员工，活动组织者BeChinatown的联合创始人Lily Lo表示。
她在接受采访时说：“我从未想到食物会在一小时内售罄。我们看到很多年轻人和来自整个旧金山湾区的人。这真的给唐人街带来了新生机。”
旧金山的唐人街。摄影师：David Paul Morris/Bloomberg社区活动人士Manny Yekutiel帮助资助了夜市，他从包括Michael Moritz、Chris Larsen、Salesforce Inc.、Gap Inc.和Levi Strauss & Co.在内的私人和公司捐助者那里筹集了1000万美元，以在整个城市的街道上举办活动。
在上个月的第一个星期四的金融区街头派对上，叶库提尔说，组织者原计划有1万人参加，但在他们的计数器坏掉后，放弃了在1.5万人后的计数。
“氛围非常好，”叶库提尔说。“人们热爱这座城市，我们受到了很多负面报道。人们对出席活动有了新的兴趣。人们非常期待这一刻。”
纽约市连续第二年成为全球最拥挤的城市地区，一份新报告显示，这给这座城市造成了约91亿美元的时间损失。
去年，驾驶汽车穿过美国人口最多的城市的司机因为交通拥堵在高峰通勤时间内损失了101小时，这是全球近1000个城市中最多的，根据交通数据分析公司INRIX Inc.的2023全球交通得分卡。
墨西哥城排名第二，其后是伦敦、巴黎和芝加哥。根据该报告，全球前十名中的其他美国城市包括洛杉矶和波士顿。排名是根据拥堵对人口的影响来确定的。
彭博社CityLab布拉迪斯拉发的规划革命将儿童置于中心Netflix热播剧给拉合尔红灯区带来不受欢迎的关注密苏拉在最高法院裁决前通过了无家可归者营地法纽约的西彻斯特镇同意建造价值1.38亿美元的过滤厂“交通拥堵既是经济健康的祸根，也是经济健康的晴雨表；它象征着繁忙的活动，但同时也阻碍了它，”INRIX的交通分析师鲍勃·皮舒在一份声明中说。“城市地区交通拥堵的激增表明了COVID后经济活力的复苏，但也导致了驾驶员数十亿美元的时间损失。”
纽约市再次名列榜首，本月早些时候，州长凯西·霍楚尔（Kathy Hochul）无限期暂停了一项旨在减少交通拥堵并筹集资金更新该市老化交通网络的收费计划。这项拥堵收费倡议是美国首个，将向驶入曼哈顿中央商务区的汽车收费，该区域从第60街延伸至岛的南端。
该地区的交通拥堵正在加剧。根据INRIX报告，去年进入曼哈顿市中心的出行增加了13%。今年第一季度早高峰时段，曼哈顿市中心的车辆速度为每小时11英里，较2023年同期下降了11%。
INRIX估计，2023年交通拥堵给美国造成了超过704亿美元的损失，比前一年增加了15%，平均每位司机因交通拥堵而损失42小时。
受大流行病影响引发的混合工作增加和更加灵活的工作时间表改变了传统的高峰出行时间。根据报告，中午时段的平均每小时出行次数增加了23%，而清晨和下午分别减少了12%和9%。
“尽管交通拥堵正在恢复到疫情前水平，但由于大流行病的持续影响，我们看到了交通拥堵模式的有趣变化，”皮舒在声明中说道。“混合和远程工作的继续实施正在创造新的出行高峰，与以往有所不同。”
去年美国最繁忙的走廊是佛罗里达州奥兰多的4号州际公路，在Beachline Expressway和Western Beltway之间，从2022年的第10名跃升而来，据报告称，驾驶者在下午5点沿该路线行驶时会损失124小时。
纽约市发布了一个新计划，修复布鲁克林-皇后区高速公路的一段恶化路段，该路段每天承载130,000辆汽车和卡车，但状况如此之差，以至于传感器实时称重通过甲板的卡车，以防止重型车辆使高速公路坍塌。
该计划是近20年来的最新进展，突显了在修建和修复重要基础设施时所面临的政治和财政障碍，即使大多数利益相关者都同意这是必要的。
BloombergCityLab布拉迪斯拉发的规划革命将儿童置于中心Netflix热门剧集引起对拉合尔红灯区的不受欢迎的关注密苏拉在最高法院裁决前通过了无家可归者营地法案纽约的西彻斯特镇同意修建价值1.38亿美元的过滤厂该市的计划将取代布鲁克林大桥南部东河边的75年历史BQE不到半英里的部分。被称为“三重悬臂”，它将两层甲板叠加在一起，都悬挂在街道水平以上，并由一个人行道拱顶。
设计用于承载20世纪中叶较小、较轻的车辆，悬臂道路已经承受了过重交通的重量太久。工程师和市政官员长期警告称，如果不尽快进行修复，它将需要永久关闭对卡车或所有交通。
“它在重症监护室里，”交通顾问萨姆·施瓦茨说道，他曾在上世纪80年代担任纽约市交通专员。“情况很糟糕。就像一场非常缓慢的爆炸。”
数十年的道路盐已经扩大了结构中的裂缝，混凝土内的钢筋已经明显腐蚀，降低了道路在重型卡车行驶时的弹性，施瓦茨说道。他将BQE目前的状态与1989年曼哈顿的富兰克林·D·罗斯福大道相比，当时一块重达500磅的混凝土块掉落到下方的车流中，导致一名司机死亡。
该市的新计划将保持目前的双层设置，一个双车道甲板用于东行交通，另一个用于西行。道路宽度将增加20%，但高速公路的占地面积仍然会更小，因为甲板将直接叠放在彼此之上，而不是错开。
纽约市提出的布鲁克林-皇后区高速公路重新设计的效果图。由纽约市交通局提供建设工作将不得不穿越一个密集的现有基础设施区域，其中包括下水道和地铁设备，纽约市运营副市长米拉·乔希说。例如，为地铁提供通风的风机房中的导管室将不得不移动。市政府官员表示，交通部正在与大都会运输局合作，共同寻找前进的方式。
成本估计约为50亿美元。目前尚不清楚资金将从何处获得。
该市申请美国交通部8亿美元资助来修复BQE这部分资金被拒绝了; 相反，该市表示该项目的资金将来自城市税收、联邦配额拨款和自由裁量拨款。纽约市交通局的资本计划中还有17亿美元可以用于新高速公路。
该计划还必须经过公众评论期和彻底的环境分析 — 这意味着最早要到2029年中期才能动工。
这个日期是一个严重的问题: 将近10年前，顾问告诉交通部，如果这个结构在2026年之前没有修复，可能需要增加更多的重量限制并禁止卡车通行。“我会说在2029年之前三重悬臂上很可能会发生紧急事件，”Schwartz说。“可能是甲板上的一个洞。可能是混凝土掉落下来。但我会说这是一个很高的概率。”
1950年开放时的布鲁克林高地长廊，下面是未完成的高速公路的两层。照片：UPI/Bettmann Archive/Getty Images周四的公告开启了布鲁克林-皇后区高速公路麻烦故事的新篇章，其中大部分 建成于1940年代和50年代，作为公园专员罗伯特·莫西斯（Robert Moses）以汽车为导向的发展运动的一部分， 迫使成千上万的居民搬迁，在两个行政区之间的12英里路线上摧毁了房屋和企业。
但今天引起工程问题的悬臂结构是通过妥协产生的。在看到布鲁克林高地富裕居民区被BQE切割的计划后，业主们联合起来，促使城市将其重新规划至靠近海滨，从而创造了受欢迎的步行长廊。
纽约建筑师亚当·保罗·苏萨内克（Adam Paul Susaneck）表示，这种让步是著名的总建筑师在回应社区抗议时改变计划的罕见例子。他在自己的项目 《设计中的隔离》和一部 新纪录片中记录了那个时代城市高速公路造成的破坏。像红钩（Red Hook）和卡布尔山（Cobble Hill）这样的社区发出的类似请求，当时并没有得到同等对待。
堆叠道路的悬臂排列，由景观设计师迈克尔·拉普亚诺和吉尔莫·克拉克设计，为城市带来了备受喜爱的人行道，但也给城市带来了持续的维护难题。多年来，建筑师、交通规划者和城市官员一直在忙于想出如何处理这条日益老化的动脉，而这个新计划只是一系列提案中的最新之一。
2018年，城市提出了两个不受欢迎的想法来重建破败的悬臂结构——其中一个方案会在施工期间将高速公路暂时转移到人行道上，而这两个方案的成本都可能高达40亿美元。那一年，建筑公司Bjarke Ingels Group还发布了更具突破性的项目渲染图，名为BQP，即布鲁克林-皇后公园，该项目将把汽车交通推到地面，并将悬臂的所有三个层次都改造为绿地。然而，这些计划都没有取得进展。
2020年，市议会考虑了一项价值110亿美元的提案，将完全拆除悬臂，并在布鲁克林市中心下方修建一个隧道；与此同时，前任审计长斯科特·斯特林格提出了一个计划，将其中一个层次替换为高架公园，并将另一个层次限制为卡车交通。
当前形势的紧急性不应阻止城市进行广泛思考，新城市主义大会的传播经理劳伦·迈尔表示，该组织呼吁在美国各地拆除几条城市高速公路。迈尔说：“它需要维修。这并不仅仅意味着照常营业。”迈尔表示，她尚未审查过该市的新计划。“这意味着进行修复性工作 — 这可能意味着拆除、道路减肥，以及其他各种措施。”
2020年的BQE。摄影：洛克曼·沃拉尔·埃利博尔/安纳多卢通讯社通过盖蒂图片社一些团体推动对整个BQE走廊进行更广泛的重新构想。许多受到这条道路污染和噪音影响最严重的社区是有色人种的低收入社区；该市将优先考虑与布鲁克林富裕地区相邻的这半英里长的区域，而BQE的危害远不止于此，这让一些环境正义活动人士感到沮丧。感到沮丧。
例如，在南威廉斯堡，一个名为BQGreen的提案于2010年首次提出，仍得到许多当地人的支持。该提案将覆盖高速公路，并连接两个相邻的公园，增加绿地并减轻一些导致该社区哮喘率在城市中居高不下的污染。“当时我们的联邦、州、市代表都在为此进行倡导 — 但资金并未得到优先考虑，”曾是纽约市议会议员和副布鲁克林区长的黛安娜·雷纳说。现在已离开市政府的她仍在努力确保任何悬臂计划都会带来对她社区的投资。
一群科布尔山居民还提议覆盖他们称之为BQE“有毒、喷射有毒气体的开放沟渠”公共绿地，而公共建筑研究所已经召集设计师调查“完全或部分移除的可能性”。
“这不仅仅是关于减少车道或移除高速公路 — 还包括你引入的内容，以使这些区域重新连接，” CNU的梅耶说。
保留现有高速公路的布局也代表了与其他由市政府领导的努力相比的某种倒退，这些努力旨在减少车辆排放和卡车交通，从“蓝色高速公路”倡议，该倡议旨在建立海上运输选项，到最近对电动货车在城市街道上的授权。
最引人注目的是，纽约市BQE的宣布是在纽约州州长凯西·霍库尔（Kathy Hochul）让市民感到惊讶的几周后停止了一项旨在减少排放并为交通改善筹集资金的长期计划的拥堵收费政策，该政策通过向私家车驾驶员收取进入曼哈顿部分地区的费用。根据2019年区域计划协会报告，拥堵收费可能会减少超负荷的BQE上的交通量13% — 可能延长其安全寿命并为未来重构提供其他选择。
Joshi承认，重建BQE这一段会加剧车辆交通。但BQE不仅仅是通勤工具 - 它也是一条货运走廊，每天有大约13,000辆卡车使用。为它们找到替代方案比让人们搭乘公交车或地铁更棘手，可能包括投资于利用河流和铁路的区域交通方式。
“拥堵和汽车交通是我们的现实，”Joshi说。“我们必须对纽约市所有的交通和卡车不会在一夜之间消失这一事实保持现实。”