Roaring Kitty的2.62亿美元在模因股票时代引发怀疑 - 彭博社

基思·吉尔在6月7日在纽约证券交易所安排的YouTube直播中。

摄影师：迈克尔·纳格尔/彭博社当Blackstone Inc.挂出一组学生宿舍的投资组合待售时，它在幕后努力使交易更具吸引力。

首先，该公司提供了一个选项，让买家接管已经以低利率协商的8亿美元债务。在收到竞标后，Blackstone作为提供者提供了低于市场价的融资，将总额提高到约10亿美元。

KKR & Co.赢得了这笔交易，同意从价值590亿美元的Blackstone房地产收入信托购买这些物业。该交易在4月份的一个关键股东电话会议上宣布，当时总裁乔恩·格雷表示，BREIT在宿舍出售中获得的7%溢价是我们的批评者的“不便之事”之一。

五位熟悉该过程的人描述了这些私下谈判，突显了房地产所有者在寻求促成销售并在当今疲惫的商业地产市场中取得尽可能高的价格时，深入挖掘他们的财务工具包。

阅读更多：Blackstone将16亿美元的学生住房出售给KKR

在整个行业中，大型资产管理公司正在寻找金融策略来促成交易并在利率迅速上升压力下提高现金回报。

这是BREIT历史上唯一一次卖方融资的实例。在这些交易中，它成为了一种放贷人，放弃了立即全额支付的权利。这些融资 — 更典型地用于陷入困境的资产 — 也倾向于使买家更容易提高出价。

公司已经表明，它正在为潜在的拐点做准备 — 总裁乔恩·格雷表示房地产价值正在“触底”。抓住快速增长的行业对于黑石在房地产领域建立声誉至关重要，该公司急于让其庞大的房地产投资信托基金找到在十多年来最糟糕的房地产市场中实现资本化的方法。

平衡之道

随着高额借贷成本和暴跌的房地产估值使投资者对房地产的看法黯然失色，这一任务变得更加困难。BREIT以能够让投资者在一定限度内提取现金而自我推销。但自2022年底以来，赎回请求一直超过了每个季度的实际收入，公司允许投资者在五月份提取超过其月度限额的现金。

黑石称KKR交易对BREIT投资者是一次胜利，并指出即使没有卖方融资，该公司也收到了几份高于其标记的报价。

“以优异价格出售房地产完全符合提供强劲业绩的一致性，”黑石在一封电子邮件声明中表示。

自2022年以来，BREIT以溢价出售了价值200亿美元的房地产，并且其中大多数交易没有现有可转让债务，根据声明。

“黑石在这一投资组合上建立了一个智能资本结构，这使双方受益并使我们能够达成双赢的结果，”KKR一位发言人在一份电子邮件声明中说。

市场严峻

自从借贷成本开始上升以来，REIT的投资者们一直感到不安。 BREIT在15个月内限制了提款，最终在二月份让投资者无限制地提款。提款。但是一家主要竞争对手，Starwood房地产收入信托，上个月收紧了其赎回限制，亿万富翁巴里·斯特恩利希特发誓投资者从长远来看会更好。

这种控制流动性风险的策略可能引发恐慌。对于像黑石这样可能拥有需求的资产（如学生宿舍）的REIT来说，在当今严峻的市场中，即使有办法从销售中获得现金。这就是像卖方融资这样的金融手段可以发挥作用的地方。

以前用于摆脱受到最严重打击的房地产，如办公室，现在成为润滑交易的常见策略。

通过卖方融资，“你可以让一笔看似停滞不前或看似无法完成的交易达成协议，”投行奥伯龙证券的管理合伙人妮可·施密特说。“这有助于促进交易的达成，让交易更快地完成。”

但也存在缺点。黑石失去了让BREIT一次性获得所有交易收益的机会。它还以比其他投资可能带来的更低利率出借资金。根据知情人士的说法，在学生宿舍交易中，BREIT通过优先股提供融资，年利率为6.5% —— 低于银行今天可能收取的费率。

黑石集团权衡了持有卖方融资的成本与投资者从交易中可能获得的利润（约5亿美元），并决定这些收益是值得的。

“市场上越来越多的低于市场价的融资被提供，以获取最后一笔购买价格，” Madison Realty Capital的联合创始人Josh Zegen谈到了市场上不同的融资策略。他拒绝就BREIT发表评论。“这会有什么后果？资金不会迅速回流到系统中，投资者也不会像他们预期的那样迅速获得回报。”

不同策略

BREIT — 不在交易所交易，可以限制超过一定阈值的赎回 — 被密切关注，看它是否能在自2008年以来房地产面临最严峻时期之一时保持现金和估值。作为同类中最大的信托，BREIT在从数据中心到仓库和公寓的物业上押注巨资。

但该信托数月来一直面临赎回压力。BREIT还从2022年的净买家转变为2023年的净卖家，并在此过程中从加利福尼亚大学获得了现金注入。该公司表示，在“增长较低”的领域出售房地产给予了它灵活性。

其他竞争对手采用了不同的方法来支持他们的物业信托。KKR向其一家主要物业信托注入了5000万美元的新资本，并同意支持其每股净资产价值。该信托表示，它旨在说服投资者留下来，因为它开始看到商业地产复苏开始生效。

斯达伍德进一步限制从SREIT赎回的举措提醒了其类似的房地产投资信托可以使用不同的杠杆来控制现金。这一决定的后果延伸到了BREIT，投资者加大了取款请求。黑石信托在五月履行了所有的提款请求，超过了正常的2%限制。黑石表示，董事会做出了这一决定，是因为该基金的流动性和赎回数量普遍下降的趋势。

在公司内部，黑石的高管们表达了担忧，称再次执行限制将损害投资者信心，一位知情人士透露，公司还担心人们会认为BREIT处于与SREIT相同的位置，据悉。

黑石表示，BREIT的结构正在按设计运作，信托没有改变其股份回购计划的计划。斯达伍德的发言人没有回应置评请求。

加大交易规模

在面向零售投资者的数十亿美元房地产投资信托领域，形象对于像布鲁克菲尔德资产管理和阿瑞斯管理公司等公司提供的REITs至关重要。

BREIT —— 拥有75亿美元的即时流动性 —— 避免使用信贷额度。该信托去年还加大了出售物业的交易规模，增加了现金。净销售收益超过了74亿美元。新投资下降到了去年359亿美元的一小部分。

黑石集团一直关注BREIT股票在二级交易所的交易情况。在BREIT不得不执行提款限制时，投资者平均需要四个月的时间才能获得他们要求提取的大部分资金。一些投资者不得不采取其他方式来退出，即使这意味着要付出代价。

当BREIT股票在2023年首次在名为Lodas Markets的初创平台上以15%的折扣开始交易时，黑石集团的高管向该公司传达了关切之情。

“他们真正关心的是BREIT的估值会如何被看待，”Lodas首席执行官布莱恩·金说。

他说，黑石集团此前曾打破了一笔BREIT的交易，然后明确表示只限制转让给其最大的股份类别。

金表示，在一年期间，当Lodas提出加快交易的方式时，黑石希望坚持一个逐步签署涉及转让的步骤的流程。这有效地阻止了几个BREIT股票类别的交易更快地结算，金说。该平台为许多其他非交易基金在几天内结算此类交易。

金表示，尽管有用户愿意购买价值10亿美元的BREIT股票，但由于黑石制定的流程，Lodas只处理了1000万美元的交易。

黑石坚持认为自己没有阻碍交易，遵守标准程序，并允许股票交易，只要它们转换为最大的股份类别。它表示自己“促进了一个主要股份类别的入职”，并像对待其他人一样对待了Lodas的托管人。

随着一波新一轮的GameStop Corp.狂热席卷迷因股票信徒，交易影响者Keith Gill的粉丝们等待着一个时刻：他们的英雄，也就是“Roaring Kitty”，又名“Deep F—-ing Value”，将成为亿万富翁的那一天。

这个想法并不是不切实际的。在两周的时间里，吉尔一直在发布GameStop的大量股票和看涨期权的图片，其投资组合在6月6日达到了超过5.5亿美元的峰值。尽管此后他又增加了更多的股票，但随着公司股价的下跌，他持有股票的价值也在下降。