黑石3390亿美元的房地产部门在利率痛苦后进入风险地带-彭博社

亚利桑那州利奇菲尔德公园的QTS数据中心校园建设工地。

摄影师：阿什·庞德斯/彭博社纳迪姆·梅吉在2022年底度蜜月时，正值黑石集团房地产业务遭遇最大风暴的高峰期。

这家私募巨头刚刚限制了从黑石房地产收入信托基金（BREIT）中提取资金，这是其赢得零售投资者青睐的赚钱推动的先锋基金。作为该公司美国房地产部门的负责人，梅吉正处于风暴的中心，无论是否刚结婚。

在新西兰南岛的湖畔度假胜地，被雪山环绕，他整夜辛勤工作，帮助与加利福尼亚大学达成一项协议，向该基金注入40亿美元以显示信心。第二天早上，他与另一位恰好正在附近度假的黑石总裁乔恩·格雷交谈。

“我向妻子保证，这将是我们婚姻中的例外而不是规则，”梅吉在接受彭博社采访时回忆道。

他是否能遵守这个承诺并非完全取决于他。梅吉此后被任命为该公司全球房地产部门的负责人，与前高盛集团员工凯瑟琳·麦卡锡一起，共同管理这家全球最大的房地产投资者，总资产达3,390亿美元。在行业受到长期较高利率冲击的情况下，这次晋升来得再艰难不过。

凯瑟琳·麦卡锡，黑石集团房地产部门联席负责人。摄影师：弗雷德里克·J·布朗/AF/Getty ImagesBREIT最近一直占据头条，包括通过为买家提供融资支持来增加学生宿舍的销售额。但黑石以其巨额机会主义房地产基金而闻名，这些基金仍然是其业务的核心，也面临着自己的时代性挑战。这些基金——以及其他私募巨头的基金——在过去几十年征服了全球房地产市场，充斥着廉价资金。央行已经摧毁了那个时代的确定性。

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当麦卡锡和梅格吉开始在交易中使用650亿美元的未使用资金时，这是该行业前所未有的巨额，他们正在在一个黑石的第一优势——其庞大规模——不再保证成功的环境中这样做。

黑石通过购买负债累累的建筑物并加以修复来赚取第一笔房地产财富。后来，它开始利用日益庞大的现金储备和与华尔街的紧密联系，对巨额房地产组合进行投机，因为几乎为零的利率使所有资产都得以提升，即使有些资产并不像其他资产那样适航。现在的水域更加危险。

如果上一个时代的赢家是具有资本市场智慧和实力的公司，那么今天的胜利者可能是那些具有老派房地产技能的人，那些知道如何发现优质位置并如何从中挤取租金的人。

“现在不是成为宏观玩家的时候，而是真正了解房地产的时候，”加拿大OMERS养老金基金旗下牛津地产的全球发展负责人迪恩·夏皮罗说，他一般谈到私募股权的策略时说。“你必须了解当地市场。”

至于黑石集团的领导双人组最近做了一系列交易后感到乐观，尽管他们承认在利率居高不下、政治动荡不安的情况下需要谨慎行事。看着房地产危机，梅格吉表示现在是“专注于基本面，超越短期的噪音和情绪，我们认为这种情绪过于消极的时刻。”

“我们认为坏消息已经被定价进去了，”麦卡锡补充道。“我们看到通胀已经过了峰值；资本市场正在复苏。”

最黑暗的阴云笼罩在美国办公室上，促使黑石不断强调自己对该市场的暴露不足。但它以在极度恐慌时期抓住便宜货而闻名，并且正在减少反对办公室的言论。

“我们将非常谨慎，”麦卡锡说。“买便宜并不是一种策略。”

随着办公室和商店这两个主要物业基石基本不在考虑范围内，尽管其资金不断增加，黑石已将注意力转向物流、学生住房和生命科学场所等成熟度远低得多的领域。它表示，这些领域建设工作的崩溃将限制未来供应，推高其一直在购买的资产价值。然而，其最近的进军数据中心的行动意味着自己承担更多风险的建设和开发工作。

在凤凰城建设中的QTS数据中心。黑石集团于2021年收购了QTS。摄影师：Ash Ponders/Bloomberg房地产投资者将不得不“更加慎重，这将使私募股权公司更难以部署大量资金，” Commerz Real AG首席执行官Henning Koch表示。随着房地产处于历史性的拐点——受到较高利率和技术颠覆的影响——黑石集团要同时成为最大的巨头和慎重的交易选择者的能力即将受到极限考验。

“你投资的地方很重要，”此前担任黑石地产负责人并晋升为联席首席投资官的Ken Caplan在该公司伦敦办公室接受采访时表示。关键是要“选择在基本面和宏观趋势更强劲的行业和地理位置。”

大即美

黑石集团的房地产根源可以追溯到一些纽约金融家，他们收购了一些有问题的资产并实现了转变，但其房地产部门的现代形象是一个全球巨头，拥有数千名资产管理人员和数十名数据科学家。虽然近年来其从大即美策略中获得了一些令人印象深刻的胜利，但要重复这些壮举并不容易。

在金融危机之后的十年中，它以迅速组建大型“平台”而闻名——本质上是其基金拥有的一家房地产公司——比如Logicor，一个仓库业主，它以122.5亿欧元（131亿美元）的价格将其出售给了中国的财富基金。2022年，它成功完成了210亿欧元的Mileway再资本化，从阿布扎比和新加坡的主权基金以及BREIT获得了新资金。

这些资金在负利率世界中追逐任何形式的收益，乐意支付高额溢价来购买这样的平台。这是将大笔资金投入细分资产类别的一种方式。在Mileway，黑石通过220笔交易组建了1,700个物业，所有交易都是由伦敦的一个小团队完成的。

对于紧缺供应和对靠近人口中心的仓库的需求会推动租金飙升的信念被证明是正确的。“在有利的情况下投资要容易得多，” Meghji说。

黑石与华尔街建立了紧密联系。摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg但并不仅仅是不断上涨的租金使该公司获得了巨额回报。

从1981年开始的四十年里，政府借贷成本持续下降，为房地产繁荣提供了推进力。商业地产价值既来自建筑物带来的租金多少，也来自投资者愿意支付的租金倍数，这一指标被称为收益率。当主权债券收益率下降时，房地产收益率也会下降，因为投资者更广泛地接受较低的回报。

结果是：房地产价值飙升。即使房东不做任何改善建筑物或增加租金，他们的估值也会上升。对于借债购买者来说，这是来自天堂的恩赐，他们具有资本市场知识和雄厚的资金。

基金火力

黑石的主要房地产基金系列已经达到前所未有的规模

来源：基金备案

注：数据基于黑石房地产合伙基金系列备案

黑石并不懈怠。彭博社看到的一封投资者信件显示，其基金投资的一项欧洲城市物流组合以3.25亿欧元的价格出售，而其投资了1.08亿欧元的英国组合以6.31亿欧元的价值退出。这些亮点远远超过了像从西班牙银行BBVA购买房屋的交易等表现不佳的投资。

Mileway和其他公司成功的关键在于，私募股权公司在租金上涨和收益率下降的情况下都能获利。Koch表示：“机会主义投资者可以购买一些好资产和一些不好的资产的组合，然后希望获得收益率压缩。”

最近，随着房地产收益率跟随利率和政府债券收益率大幅上升，这一交易方式已经走到尽头。找到一种可扩展、牢固的租金来源——这个行业的圣杯——是目前获利的最佳途径。

伦敦办公楼大地产公司首席执行官托比·科塔尔德表示：“任何人都可以购买任何东西，并从广泛的市场收益率压缩中受益，看起来像是一个英雄。如果你想要产生租金增长，你实际上必须知道你在做什么。”

黑石开始削减远程办公之前的办公室。摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博社这意味着挑选或开发最好的建筑物，选择合适的位置，并创造人们愿意去的地方。这是管理房地产的琐事，需要实地考察。

“能够真正运营良好将至关重要，”卡普兰表示同意。

黑石今年的一系列交易活动表明了租金上涨的迹象，包括以100亿美元收购Apartment Income REIT和收购Tricon Residential Inc.，后者是单户家庭租赁物业的所有者。。这些市场的租赁期限缩短，建筑活动急剧下降，这将使其提高租金。

未来冲击

2016年秋天，未来学家雷·库兹韦尔在巴黎威斯汀凡多姆酒店聚集的房地产高管们面前警告说，技术变革正在呈指数级增长。他说，这将对人类居住、工作和购物的方式和地点产生深远影响，这些变化将开始更快地影响建成环境。

许多在场的人对这个想法嗤之以鼻，认为比如顶级购物中心的空间总会有强劲需求。欧洲当时最大的房地产公司Unibail-Rodamco-Westfield的股价反映了这种拒绝的智慧。当时股价为240欧元。现在大约是74欧元。

“全球机构房地产的两个核心领域已经被技术变革颠覆，”伦敦潘缪尔戈登的董事总经理蒂姆·莱基指出，这涉及到对实体店铺和办公空间需求的暴跌。

黑石拥有的130-134新邦德街。摄影师：何塞·萨门托·马托斯/彭博社黑石比许多公司更灵活地调整，大力进军医疗保健、电影制片厂、物流等新领域。Caplan说：“1997年我加入黑石时，我们主要投资于写字楼和酒店。”“买入、整修、出售。2007年我们上市时，大约60%的投资是传统的美国写字楼。而今天，这在我们的全球投资组合中所占比例不到2%。”

然而，电子商务和远程办公的兴起给从私募股权公司购买办公楼和商铺的人留下了伤疤，这可能会让后者在寻找未来退出时感到尴尬。收购者将对任何其他新技术对大型房地产押注的威胁更加谨慎。材料创新会突然改变数据中心，无人驾驶汽车会改变物流中心的理想位置，或者3D打印会颠覆制造业的地点？

“技术驱动的长期趋势正在推动各个资产类别的发展，这是我们以前从未见过的。”Meghji说。

Nadeem Meghji谈房地产机会。

由于缺乏现成的买家，平台销售已经变得更加棘手。在2020年初，就在新冠疫情颠覆房地产市场之前，黑石收购了英国最大的学生住房业务IQ。随着开始考虑退出，银行家表示首次公开募股比出售更有可能。

“我们更倾向于全现金退出，”麦卡锡说。“但如果公开市场对某些东西的估值更有吸引力，我们会追求那个。”

投资者也被提醒了房地产的非流动性质，这种恐惧被快速的技术变革放大。在BREIT，自2022年底以来，赎回请求一直超过了每个季度的资金流入。

伦敦的智能住宿。摄影师：Jose Sarmento Matos/Bloomberg### 郊区戏剧

即使在资金几乎免费的时候，投资者在房地产上赚了大钱，但在那个时代突然结束时，潜在的危险被残酷地暴露出来。黑石也无法幸免。一些交易暴露出它未能增加入住率或提高租金的情况。

2023年春天，对一笔贷款宣布违约，该贷款以黑石拥有的芬兰房地产组合作为抵押。这些地点是Sponda Oy的一个子组合，这是该公司在2018年收购的一家公司。其中大部分是位于郊区位置的小型、陈旧的办公楼，是Sponda的最低质量资产。

黑石原本希望逐步出售这些办公楼，并偿还用于融资的5.31亿欧元，但芬兰严格的Covid规定和俄罗斯的乌克兰战争使时机不佳。当它违约时，约45%的投资组合是空置的。

在黑石提出延长债务的提案后，一些债券持有人怀疑它是否能够以足够高的价格处置剩余的房产，知情人士称。最终，它说服债权人接受了一个计划，使这些房产可以出售。它获得了直到2027年的延期，并且有了更高的利息账单。

亚利桑那州建设中的QTS数据中心。摄影师：Ash Ponders/Bloomberg尽管更严格的货币条件给黑石集团和同行带来问题，但这并没有阻止它的支出。它正在加大对仓库和租赁住房的投资。它最大胆的举措是数据中心，这是人工智能炒作中的热门市场，因此它承担了一种不同类型的风险：建设。

黑石以前曾对建筑进行翻新或进行有限的工程以增加房产价值，但这是一次罕见的大规模新建建设尝试。它必须这样做，因为未来的服务器农场尚未建成，因此它收购了数据中心房东和开发商QTS。

这也显示了私募股权面临的压力，追逐未经测试的策略以获取更高回报，而投资者可以从美国国债获得可观的收益。黑石正在以2000万英镑（2550万美元）的价格购买英格兰北部的诺森伯兰用于建设数据中心。最终可能需要投资高达100亿英镑。它以前从未冒过这种资本支出的风险。

麦卡锡表示，这些风险是可以控制的，因为“在签订租约之前，您实际上不会投入大量资本。这些租约具有长期性质，租户质量高，信用等级高。”

然而，吸引一流租户并不总是一定能成功。黑石曾试图出售伦敦金丝雀码头的Cargo，这是一座闪亮的办公楼，租金高，租户一流。它中止了努力，因为人们对该地区未来的看法如此之差 —— 这是为什么它将目光投向需求旺盛的数据中心等行业的鲜明例证。

金丝雀码头的货物。摄影师：何塞·萨门托·马托斯/彭博社对于黑石集团而言，关于办公室的更深层问题是，它是否想要抓住自雷曼兄弟倒闭以来价格出现困境的最大机会。但其高管最近对这个行业非常严厉，与激烈的竞争对手布鲁克菲尔德公司不同，改变方向将会令人震惊。与此同时，它一直在通过巴黎和伦敦的奢侈地点重新涉足商店。

在寻找在一个困境市场中将650亿美元投资到有利可图用途的方法时，它仍然坚持认为纯粹的实力仍然给予它优势。麦卡锡说：“我们已经在房地产领域投资了33年。”“由于我们的规模优势和无与伦比的数据获取能力，我们拥有巨大的优势。”

在一轮创历史新高的反弹之后，股市出现回落，引发了对于短期回调的呼声，迹象表明买家疲劳。

标普500指数曾短暂突破5500点，但随后失去动力——尽管仍然保持在一个通常暗示市场过度拉伸的技术阈值之上。推动牛市的高飞科技股受到压力，纳斯达克100指数在连续七天上涨后下跌。英伟达公司和苹果公司领跌大盘。道琼斯工业平均指数表现优异。