一项对中国经济的1000亿美元赌注变得苦涩，仓库空空如也 - 彭博社

上海的京东物流设施。摄影师：沈其来/彭博社在中国的许多地方，曾经吸引国际投资者的仓库和工业园区正在面临意想不到的业务活动放缓。

为了应对电子商务、制造业和食品储存长期繁荣的预期，建造的物流中心失去了租户，迫使建筑业主削减租金并缩短租约期限。拥有中国商业物业的房地产投资信托基金的股价暴跌，一些管理者预计他们的租金收入将进一步下降。

根据房地产咨询公司的数据，中国东部和北部的物流物业的平均空置率接近20%，是多年来最高的。越来越多的仓库正在建造，这使问题变得更加严重。“我们正在看到中国物流和工业物业供应过剩的情况，”覆盖房地产部门的晨星公司的股票分析师李宪说。

这种恶化对于那些指望中国今年经济反弹的房地产所有者来说令人失望。根据MSCI Real Capital Analytics的数据，全球机构在过去十年中共投资了超过1000亿美元的仓库、工业建筑、办公楼和其他中国商业房地产。外国投资者包括黑石集团、保德信金融公司的PGIM、新加坡的淡马锡私人有限公司和凯德集团等等。

吸金磁铁

在疫情期间，对中国商业地产的投资达到了顶峰

来源：MSCI Real Capital Analytics

注：* 产生收入的资产包括办公室、零售、工业、酒店、公寓、老年住房和护理。数据仅包括至少1,000万美元的交易。

一些机构正在考虑在租金进一步下跌之前剥离表现最差的资产。其他人打算等待经济衰退，并期望从长远来看赚钱。

“最佳位置仍然具有韧性，”森林物流地产的首席执行官兼联合创始人许汉克说，该公司在北京、上海、武汉和其他中国城市的主要交通枢纽拥有仓库和配送中心。

成立六年的森林物流管理着约25亿美元的资产，投资者包括私募股权公司、保险公司和养老基金。其客户包括中国电商巨头京东、顺丰速运和跨国消费品制造商。

许汉克表示，最近市场的疲软并没有阻止公司的扩张计划，计划在未来几个月内在南部大湾区建设另一个物流设施。“我们将在未来一到两年继续在中国部署资金，因为我们认为这是一个黄金机会，”他补充道。

由森林物流地产建设的天津物流园。来源：森林物流地产### 削减支出

中国商业地产部门曾是该国2021年开始的房地产低迷中的一抹亮色。现在，消费者和企业的支出削减正在对其产生影响。

物流和工业领域的疲软正与包括北京和上海在内的主要城市中正在发生的办公楼市滑坡同步进行。这两种滑坡部分原因也是由于在利率、借贷和建设成本低时涌入商业地产的大笔资金推动了过度建设。

建造用于容纳电子商务配送中心、巨大冷藏库用于冷藏或冷冻农产品以及企业存放零部件和制成品的空间的仓库并没有像业主希望的那样被充分利用。中国国内电子商务增长乏力，购物者变得更加节俭。该国零售销售的在线渗透率已经相对较高，达到30%。

加剧的地缘政治紧张局势促使公司将部分制造业转移到海外，以满足希望减少对中国依赖的最终客户。这一举措以及跨境贸易放缓也减少了企业对中国大陆存储设施的需求。

互联网销售

自冠状病毒大流行以来，中国的电子商务增长放缓

来源：中国国家统计局

空置率高

根据高特&韦克的数据，中国东部地区的仓储空置率攀升至19.2%，这里是许多物流物业聚集地。全国整体空置率为16.5%，部分得益于表现较好的南部地区。

中国的情况与美国和亚洲其他物流市场形成鲜明对比。在美国，一些地区的工业物业和仓库的空置率有所增加，但仍低于历史平均水平，处于中位数个位数百分比，租金仍在上涨。在亚洲，韩国、日本和澳大利亚的物流资产正享受着高占用率和租金增长。

根据高特&韦克的数据，他们追踪的20个中国主要城市中，有13个城市的物流租金在第一季度下降，领跌的是北京和深圳，分别下降了4.2%和3.9%。据该咨询公司称，到2026年底，中国将有额外3300万平方米（相当于约4600个足球场）的新供应计划完成。

新加坡凯德中国信托，拥有购物中心、商业园区和其他物业，在2021年底以总价16.8亿元人民币（2.31亿美元）收购了上海、武汉等城市的四个物流园区。物流组合的整体占用率从一年前的96.4%下降到2023年底的82%。

这家在新加坡上市的房地产投资信托公司今年迄今为止的股价下跌了27%，而基准指数新加坡海峡时报指数上涨了2.7%。“我们正在积极与物流园区的潜在客户接洽，以进一步提高入住率，”新加坡凯德中国信托的一位发言人表示。

中国物流业的低迷

中国主要城市的物流物业空置率飙升

来源：第一太平戴维斯

打包行动

中国的工业园区原本设计为科技集群，包括办公楼和制造设施，但如今也失去了跨国公司和本地公司。根据高力国际的数据，北京的商业园区整体空置率在第一季度达到20.5%。

在中国南方的制造基地广州，一些跨国公司在疫情后复苏不如预期后关闭工厂并调整业务策略。

瑞士医疗制造公司朗沙集团今年早些时候表示，将在战略审查后关闭一家药品制造工厂。这家占地1.7万平方米的工厂仅在三年前开始生产，位于中新广州知识城，这是一家由广州市政府和新加坡淡马锡控股公司共同支持的高科技园区。朗沙集团仍在苏州和南沙运营制造设施，并在中国保留了一个商业销售组织。

拥有工业物业的中国房地产投资信托最近看到其在上海科技园区的一栋建筑物的入住率下降了近一半，因为一家租户——智能手机巨头Oppo的子公司在租约结束前放弃了19,314平方米（207,890平方英尺）的空间。这家手机制造商去年决定关闭其芯片开发部门Zeku。关闭其芯片开发部门Zeku。

租金压力

目前，企业在谈判仓库和其他物业的续租时占据上风。

“目前对租户的竞争非常激烈，”ESR Group Ltd.的董事总经理Luke Li在六月中旬关于物流行业的在线会议上表示。这家总部位于香港的房地产资产管理公司在中国和其他国家拥有电子商务配送中心、冷链存储设施和制造工业园区。为了保持仓库的入住率，房东一直在向租户提供灵活的租金条件、更好的设施和其他优惠，Li补充道。

根据其最新的财务报告，ESR在2023年的大中华地区收入比前一年下降了20%。该公司称消费者信心疲软和租赁需求不足是下降的原因。

另一家在新加坡上市的REIT——丰树物流信托在中国也遇到了困难。该公司在中国的43个物业中，2024年前三个月的租金下降了10%，一些租户拖欠了租金。该信托公司保持了其中国物流资产的入住率在93%左右。

Ng Kiat，新加坡领地房地产信托的首席执行官，在四月的财报电话会议上表示，中国的环境在接下来的12个月内将保持不稳定和不确定。她补充说，信托正在专注于租户留存，并计划出售一些表现最差的中国资产。“我们正努力更清楚地了解我们是否已经见底。但我认为现在还没有。我们将不得不再等一段时间，”Ng说。Mapletree拒绝置评。

“每个人都在削减成本，”Gaw Capital Partners的中国负责人Humbert Pang说，该公司是一家拥有房地产资产的另类投资公司。Pang在与Li同一场会议上发言时表示，尽管物流物业已被占用，但物流物业的租金并没有上涨。“我认为大多数物流空间的业主都在与现有或新租户进行艰难的谈判，”他补充道。

中国效应

拥有中国资产的新加坡上市房地产信托表现不佳

来源：彭博社

Guy Beahm，在线上被称为Dr Disrespect，是社交媒体上最受欢迎的视频游戏名人之一，拥有470万YouTube订阅者。他曾与旧金山49人职业橄榄球队合作，并曾是Mountain Dew苏打水的代言人。

四年前，他还被亚马逊公司旗下的Twitch封禁，原因是违反了其社区准则。聊天应用Discord随后也跟进，根据一位未透露实际消息来源的发言人的说法，在一份来自“可靠行业同行”的报告后，将他从合作伙伴计划中移除。