美联储降息幅度将取决于房地产市场 - 彭博社

Conor Sen

一个柔和的着陆。

摄影师：迈克尔·巴克纳/盖蒂图片社

湖南人认真对待他们的辣椒。

来源：法新社/盖蒂图片社

自2022年秋季以来，房地产市场需要 降低利率 来解决许多问题，包括买家的支付能力不足、房主的抵押贷款利率锁定动态以及从家得宝公司和Lowe’s公司到建材供应商的公司减少活动。

但美联储更关注控制通货膨胀，而不是帮助房地产市场。不再如此。过去几个月的经济数据已经改变了决策者的优先事项，投资者预计将在9月份进行首次多次降息。美联储现在需要支持劳动力市场，这意味着将房地产视为需要提振而不是抑制的行业，并利用其健康状况来衡量货币政策是否已经足够放松以保持经济平衡。

彭博观点欧盟在对待科技巨头时应谨慎在关注共和党纲领的情况下选择“特朗普交易”时机可怜的在电力混乱中输掉的对冲基金 — 真的在我所在的城市，儿童看护是免费的。为什么你的城市不是？劳动力市场并非立即问题。令人担忧的是其走向。失业率连续三个月上升 — 这是八年来首次发生 — 目前为4.1%，接近美联储的长期预测。如果可能保持在4.1%，美联储可以相信经济处于平衡状态，但所有迹象都指向持续恶化 — 这是鲍威尔主席不愿看到的情况。

对2023年经济衰退和今年需求疲软的担忧使企业不愿增加员工，尽管劳动力继续增长。现在货币政策的目标应该是改变这一切 — 降低利率将刺激需求，进而促进招聘、消费者信心和支出。

所有这些都让我们回到房地产市场，这是降低借款成本发挥魔力的最明显地方。现有住房销售速度比正常水平低25%；业主持有创纪录水平的住房净值，他们在利率降低之前不会动用；与房地产相关的行业，从翻新到家具再到货运，自2022年以来一直处于低迷状态。

交易量的增加将意味着更多的工作和佣金给房地产经纪人、贷款主管和与搬迁相关的工人。他们可能会在抵押再融资和房屋卖家花费部分资本收益之间释放住房净值，推动消费。家具销售与交易高度相关，因此我们可以预期家居用品零售商、供应它们的工厂以及运输货物的铁路和卡车公司的需求会有所改善。

关键问题是联邦基金利率和抵押贷款利率的水平会引发这一过程。美国最大的房屋建筑商之一Lennar Corp.在上个月的收益电话会议上表示，大约6.75%的抵押贷款利率“感觉良好”。1月份略低于这一水平的房屋贷款利率，约为6.6%，导致了接下来一个月二手房销量的增长。但那通常是房屋市场的淡季，买家没有太多时间采取行动。我猜测，6.5%的抵押贷款利率，自2023年5月以来我们还没有看到过，可能足以在一定程度上重新拉动房屋市场。

房贷利率还有下降空间

较低的抵押贷款利率将释放经济活力

资料来源：Freddie Mac，彭博社

许多因素将影响联邦基金利率宽松政策如何传导到房贷利率上，后者跟踪10年期国债收益率。由于通胀担忧得到控制，市场预期今年将实施几次降息，自7月1日以来，10年期国债收益率已下降近四分之一个百分点。根据Mortgage News Daily的数据，30年期抵押贷款利率从本月初的7.14%下降至6.81%，为今年2月初以来最低水平。即使10年期国债收益率不再下降太多，如果两者之间的利差恢复到2000年代和2010年代大部分时间的水平，抵押贷款利率还有下降至6%以下的空间。

关键在于观察联邦基金利率宽松政策如何迅速降低抵押贷款利率并传导到经济和就业市场。如果6.5%的抵押贷款利率不能振兴房屋交易和劳动力市场，那么联邦储备委员会可能需要采取更多措施。最终，政策宽松应该能够稳定劳动力市场，考虑到目前像房地产这样对利率敏感的行业有多么低迷。但在这一过程启动之前，我们无法确定需要降息多少次。

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