豪宅销售繁荣，尽管住房市场危机影响了首次购房者-彭博社

Norah Mulinda, Prashant Gopal

这座佛罗里达的房屋在上市后仅72小时就以775万美元的价格售出。摄影师：来源：Coastal Home Photography是时候改变方向了。

摄影师：Nathan Howard/Getty Images迎接挑战。

摄影师：Jim Vondruska/Getty Images North America数十年来美国房地产市场中最不可负担的之一，冻结了住宅房地产销售，拒绝了一代有抱负的年轻人。但有一群人对这场危机毫不在意：富人。

总的来说，美国的关键销售季节一直令人担忧。新房销售在6月份略有下降，远低于预期，5月份下降了15%，而二手房交易则连续第四个月下降。

市场上唯一的亮点是豪华房产，根据全国房地产经纪人协会的数据，价值超过100万美元的房屋是唯一一个在6月份销售额上升的价格类别。这并不难理解。由于30年期固定抵押贷款利率在2019年底至2022年初期间一直保持在3%左右，而现在略低于6.9%，任何需要借款的人都要为同一套房子支付比几年前高得多的价格。

但是有实力的买家并不担心这个问题，因为他们可以用现金。

“我记不起上次听到买家谈论融资是什么时候了，”道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）位于佛罗里达州萨拉索塔的豪华房地产经纪人丽莎·鲁克斯·莫里斯（Lisa Rooks Morris）说。“他们都是带着现金来的。”

结果是高端房地产市场的繁荣，这推动了股市最大的美国豪华住宅建筑商走向新高。托尔兄弟公司（Toll Brothers Inc.）在5月份的财政第二季度业绩报告中发布了强于预期的订单，并提高了全年交付指导。该公司的股价自2023年初以来上涨了约170%，使其成为S&P Midcap 400指数中涨幅第五大的股票，并使该公司成为过去六个月表现最佳的美国上市建筑商。

“从历史上看，当利率上涨时，价格较高的房屋首先会受到影响，”Zonda首席经济学家阿里·沃尔夫（Ali Wolf）说。“但我们今天并没有看到这种情况。高额的房屋净值和强劲的股市为富裕的美国人提供了对抗利率的保护。”

截至第一季度末，45%的美国高端购房者全部使用现金，这是至少十年来的最大份额，根据Redfin的数据。充裕的股票投资组合、长期持有的商业房地产物业的销售以及新继承的世代财富都是常见的资金来源。

相比之下，入门级买家依赖他们的个人储蓄和收入，这些收入并没有跟上通货膨胀。对于低收入借款人来说，问题不仅仅是抵押贷款利率上升，而是要通过贷款审批，因为信用卡和汽车贷款的拖欠率正在上升。

“我们在房地产市场上看到的二分化，象征着我们在整个经济中看到的更广泛的二分化，”美国全国公司的首席经济学家本·艾尔斯说。美国的资产价值正在飙升，“虽然许多人正在从中获利，但在另一端，人们只是勉强维持生计。”

豪华销售增长，非豪华销售下降

房屋销售的年度变化

来源：Redfin

富裕的买家正在回到距西雅图南部30英里的疫情繁荣城市黑钻石。在前煤矿小镇Ten Trails的摩尔兄弟活跃成人社区Regency，起价60万美元，但最受欢迎的型号售价超过100万美元，面积约2000平方英尺（186平方米）。根据摩尔兄弟的说法，超过一半的买家是现金支付，销售代理克里斯蒂·布鲁尔表示，她注意到过去几个月需求的增加。

在佛罗里达州，莫里斯今年早些时候以775万美元的价格出售了一座新建的房屋，仅仅在上市72小时后就成交。她说，现在和疫情时期的区别在于有大量优质库存。

“现在你有时间去思考、购物和谈判，”莫里斯说，而在疫情期间的竞标战中，许多买家无法做到这一点。

住房成本降低的需求并没有被房屋建筑行业忽视。挑战在于如何在几乎所有用于建造房屋的成本都比过去更高的环境中实现这一目标。

例如，休斯顿的大卫·维克利房屋公司（David Weekley Homes）的活跃成年人市场正在迅速增长，这是美国最大的私人持有建筑商之一。但是，由于土地、劳动力和材料成本不断上涨，该公司很难生产低于40万美元的房屋，总裁克里斯·维克利（Chris Weekley）表示。

维克利说：“每个建筑商都在尝试推出更具实惠的住房。”“但是，随着我们这样做，风险就在于获得更便宜的土地的唯一途径是走得更远。而这是一种更具风险的赌注。”

与此同时，口袋里有钱的潜在买家群体庞大——截至2022年，美国39%的住房没有按揭。

“高端买家正在用现金进行交易，”Zonda的沃尔夫说。

我一直坚持“更高更久”的观点，坚称美联储必须将短期利率保持在当前水平或更高，以控制通货膨胀。

事实已经发生变化，所以我改变了主意。美联储应该削减利率，最好是在下周的政策会议上。

多年来，美国经济持续强劲，这表明美联储没有采取足够的措施来放缓经济增长。政府在疫情期间的慷慨援助使人们和企业有大量现金可供支配。拜登政府在基础设施、半导体和绿色转型方面的巨额投资提高了需求。金融条件的放松——尤其是股市的飙升——增加了富裕家庭消费的倾向。遏制由此产生的通货膨胀，似乎需要美联储持续进行货币紧缩。

彭博观点德意志银行唤起投资者的糟糕回忆想要在房地产上找到好价值吗？看看旧金山这一次，民主党人也开始统一战线哈里斯刚刚展示了为什么特朗普如此害怕她现在，美联储为了降温经济所做的努力已经产生了明显效果。诚然，富裕家庭仍在消费，得益于蓬勃的资产价格和以历史低长期利率重新融资的抵押贷款。但其他人通常已经消耗掉了他们从政府巨额财政转移中设法存下的钱，他们感受到信用卡和汽车贷款利率上升对他们的影响。住房建设已经受挫，因为高额借款成本削弱了建造新公寓综合体的经济基础。拜登的投资计划带来的势头似乎正在减弱。

增长放缓反过来意味着就业机会减少。家庭就业调查显示，在过去12个月中仅增加了195,000个工作岗位。未填补职位与失业工人的比率为1.2，回到了疫情爆发前的水平。

最令人担忧的是，过去12个月的三个月平均失业率比其低点上升了0.43个百分点 —— 非常接近萨姆规则所确定的0.5阈值，这一阈值一直是美国经济衰退的信号。

与此同时，通胀压力在今年早些时候一系列上行惊喜之后已经显著减轻。美联储最喜欢的消费者价格指标 —— 个人消费支出核心通胀率 —— 从去年5月上涨了2.6%，距离中央银行的2%目标不远。下周公布的6月数据很可能会强化这一趋势，根据已经报告的数据，这些数据被纳入核心PCE计算。在工资方面，截至2022年3月，平均小时工资比去年同期上涨了3.9%，而不是接近6%的峰值。

为什么联邦储备委员会官员强烈暗示下周的会议不会降息呢？

我看到三个原因。首先，联邦储备委员会不想再被愚弄。去年底，通胀的减缓被证明是暂时的。这一次，由于去年下半年的低读数，要进一步降低年度通胀将会很困难。因此，官员们可能会不愿宣布胜利。

其次，主席杰罗姆·鲍威尔可能正在等待以建立尽可能广泛的共识。由于市场已经完全预期9月会降息，他可以向鸽派辩称延迟几乎没有影响，同时在鹰派中获得更多支持。

第三，联邦储备委员会官员似乎并不特别担忧失业率可能很快突破萨姆规则的门槛。逻辑是，快速的劳动力增长，而不是裁员增加，推动了失业率的上升。这并不具有说服力：萨姆规则在20世纪70年代准确预测了经济衰退，当时劳动力也在迅速增长。

从历史上看，劳动力市场的恶化会产生自我强化的反馈循环。当工作变得更难找时，家庭削减支出，经济疲软，企业减少投资，导致裁员和进一步削减支出。这就是为什么失业率一旦突破0.5个百分点的门槛，总是会大幅增加 — 最小的增幅接近2个百分点，从低点到高点。

尽管通过降息可能已经为避免经济衰退采取行动为时已晚，但现在拖延会不必要地增加风险。

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前总统唐纳德·特朗普仍然渴望拜登总统，甚至要求 退款 — 这在周二下午在密尔沃基郊区的一所高中体育馆中得到了明显展示。

在她作为民主党候选人的首次正式露面中，副总统卡玛拉·哈里斯用 一场激动人心的演讲 激励了3000人的人群。拜登无法吸引那样规模的人群，也无法提供哈里斯正在给予那些渴望摆脱老男人时代的国家部分人群的青春、活力和乐观主义的愿景。

彭博观点德意志银行唤起投资者的不良记忆想在房屋上获得良好价值？看看旧金山这一次，是民主党人在排队补贴太阳能和风能，而不是电动汽车甚至在她走上舞台之前，哈里斯就已经准备好迎接这一时刻。当她走下空军二号的台阶迎接州官员时，她看起来完全像一个可以领导自由世界的女人。正如孩子们喜欢说的那样，现在感觉不一样了。

她的演讲——仅17分钟——被宣传为哈里斯的“重塑”，她正在竞选在对手定义她之前定义自己。这位由整个民主党机构支持的“新”卡玛拉，对自己和自己的信息感到自信和舒适。她用这个问题总结了她竞选的核心理由：“我们想生活在一个自由的国家，一个法治的国家，还是一个混乱、恐惧和仇恨的国家？”

哈里斯正在以一个富有同情心、讲法律和秩序的检察官的形象竞选，她将发展中产阶级，为自由和平等而战，并专注于未来。

批评者经常指出，她在2020年竞选总统提名失败是她缺乏成为总统所需的政治技巧的证据。然而，在过去的三个历史性的星期里，哈里斯巧妙地应对了一个困难时期，既忠诚于拜登又准备好前进。

在哈里斯重新塑造自己的政治身份时，还有另一个动态在起作用。 “文化”（同样，正如孩子们喜欢说的那样）已经接受了她。她走出集会时，背景音乐是碧昂丝的“自由”，哈里斯已获得充分使用许可。

而且不仅仅是碧昂丝。 拜登辞去民主党提名后的几个小时内，哈里斯获得了一个非常重要的支持：不是希拉里·克林顿或一大群可能成为她挑战者的民主党州长，尽管她确实得到了那些支持，但还有 Charli XCX。 如果你没听说过她（没关系，我也不认识，我也不得不谷歌她），那么你，我的朋友，就是老了。

在一篇 X 文章中，这位英国流行歌手简单地宣称，“kamala IS brat.” 哈里斯的竞选社交媒体账户迅速采用了Brat，这张专辑的青柠绿色（或者是黄绿色？）风格。

明智之举。

在互联网上，哈里斯，借用伊莎·雷的话，是那个完美的尴尬黑人女孩，这在 brat 之前就是 brat。 哈里斯尴尬地笑着，尴尬地。 她尴尬地跳舞，尴尬地。 而椰树的“笑话”仍然在尴尬地继续… 现实生活中 — 即使我知道那代表什么 — 哈里斯正在寻求成为地球上最强大国家的最高统帅。 在社交媒体上，她是那个有趣的姨妈，那个有点过分努力并对自己的笑话笑得太多的继母。 请不要让她开始谈维恩图。

这一切都非常顽皮，不是吗？非常顽皮。

XCX这样解释顽皮的态度：“你只是那个有点凌乱，有时可能说些蠢话，感觉自己很棒但也可能会崩溃却通过派对度过的女孩，”她在TikTok上说。“它是真诚的，直率的，有点不稳定。这就是顽皮。”

而顽皮违背了一切女性，特别是寻求权力的女性，应该具备的特质。哈里斯需要这个另一自我，因为她需要这个年轻观众，正是这一群人让“海岸奶奶风格”成为一种可接受的风格。

哈里斯的网络形象还有另一个优势：它可以作为对特朗普及其盟友试图描绘她形象的对立面。特朗普称她为“像石头一样愚蠢”，其他人称她为DEI（多样性、公平、包容）聘用。截至目前，“笑声卡玛拉”是特朗普给哈里斯起的绰号。

但是懂得图片力量的特朗普也认为哈里斯是一个强大的对手。他捐款6000美元支持她竞选加利福尼亚州检察长是有原因的。他想要面对拜登也是有原因的。哈里斯年轻、充满活力且上镜。刚刚举办了一场全是氛围和形象的大会的特朗普肯定知道哈里斯的氛围和形象有多么强大。这就是让他感到恐惧的原因。

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