“长跑者”保利发展：穿越周期，抵达品质_风闻

2023年，房地产市场持续调整，中指研究院数据显示，百强房企销售金额同比降17.3%，千亿房企数量从2021年的41家减少至16家。在此背景下，保利发展表现出强劲的发展韧性。

2023年，保利发展实现4222亿的销售规模，位居行业第一，也是行业唯一规模超4000亿的房企。强劲的销售带来的是营收的增加，根据1月19日保利发展的业绩公告，2023年保利发展营业总收入约3471.47亿元，同比增加23.49%。

新的一年，各大平台都在总结过去的2023年，给到了不同的关键词，如果也总结保利发展2023年的经营表现，或许应该是：稳健和品质。

即顺应时代的本质和趋势，坚持产品主义的初心，做品质好房，尊重市场，主动调节发展节奏，稳健经营，最终实现确定性的增长，这也是房企的可持续发展道路。

此前召开的全国住房城乡建设工作会议明确，2024年重点做好两件事：一是稳定房地产市场，二是构建房地产新发展模式。

“稳”字当头是今年房地产市场总体基调，适应新形势下以政策“进”促市场“稳”。我们将以保利发展为观察样本，拆解房企的高质量发展之路。

去年以来，全国逐步放开土地拍卖限制（限地价、限房价），这意味着土拍进一步走向企业举牌能力的充分竞争。

为应对市场分化趋势，房企们一方面加速聚焦核心城市，原则上只在重点城市投资，以2023年房企拿地结构来看，拿地总金额前10的房企在一、二线城市拿地占比均超过8成；另一方面，各家企业围绕深耕型城市进一步深化城市地图（板块）研究与跟踪，并动态迭代。

从保利发展的拿地情况来看，保利发展通过侧重核心城市和重点城市群的布局，深入挖掘珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。在30多年的发展积累中，形成了以中心城市为核心，以城市群和都市圈为延展的布局体系，与国内区域经济、人口和产业的长期趋势相契合。

优秀的企业不仅可以识别出高能级、健康板块，还可以通过研判高潜板块、中心外溢板块挖掘市场机会。

2023年保利发展拓展总地价1632亿，权益地价1359亿，位居行业第一。光大证券研报分析，保利发展拿地节奏合理稳健，新增土储区位良好，优质的土储为保利发展的长远发展奠定了基础。

在市场分化的下半场，保利发展成功占领高能级市场制高点，也构筑了坚实的市场安全垫。展望未来，保利发展将通过优化区域投资结构，加大对核心城市的投资布局，聚焦有确定需求的优质区域，巩固并扩大市场主导地位。

在不确定性的周期里，信心比黄金更重要。

筑牢压舱石，追求高质量发展，成为房企共同的心声。当房子回归到“住”的本质，一场品质和服务的突围战已然打响。

在最近召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部强调了“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”的重要性。实际上，保利发展早就在思考和探索如何在“好房子”的打造上取得突破。

长期以来，保利发展深入研究客户需求，每次产品迭代都与时代发展和行业趋势同频共振，使战略执行更显得游刃有余。

然而，产品力的迭代升级早已超越了从0到1的简单过程，而是需要在1到N的不断创新中耐心积累。

创新的前提在于深刻洞察并响应现代居住者对社交互动、尊重认同、自我价值实现的需求，这预示着我们正在逐渐告别“城市情感疏离”的时代，热情拥抱中国式邻里文化的复兴，并在此基础上构建起一个崭新的人与人之间、人与自然之间、人与城市之间的和谐共生体。

保利发展积极地响应这种时代的发展需求。2023年，保利发展控股全新适时推出“人文社区”产品服务战略，持续打造强大产品力、服务力，推动品质提升。

在产品上，保利发展凭借敏锐的市场触觉和深厚的人文关怀，深度考量了不同客群的独特需求特性、地块资源的差异化优势以及各地域丰富的人文底蕴，匠心独运地孕育出“天、悦、和”三大旗舰产品系列，实现了“由点至面”的无限可能。

在服务上，推出了“东方礼遇”“四时雅集”“亲情和院”3套物业服务标准，通过产品系之间清晰的品牌区分，应用不同的成本、材料、服务等，给客户以稳定的产品预期，实现了服务的标准化。这就好像在购买汽车时，选购不同系列的车型时，匹配不同的配置，客户在选购时就可以清晰知道每个系列的明确配置。

以广州保利天瑞为例，项目的热销和成功，在于将1到N的思维应用于地域定制，为居者带来了独特的人居价值。

项目团队从拿地阶段就对地块整体进行了深度研究。克服前期的限高、间距、历史建筑、树木保护等限制因素，采用板式规划实现了项目南北通透、景观视野和楼栋间距最大化，达到了通风采光的最优解和项目资源利用的均好性。

作为保利天字系新中式开山之作，项目不做大量中式外形的堆砌。巧妙地融合了“天人合一”的传统文化和居住理念，通过演绎的方式，呈现中国人骨子里的传承之礼：一轴对称，五序归家，九礼造园，带来中式居住生活体验。

同时，保利天瑞在户型设计中秉持提升生活品质的理念，努力优化每一平米的使用体验，充分满足不同家庭结构的需求。

最后，好的产品，还需要有强大的兑现力。据亿翰智库发布的数据，2023年，保利全年交付房屋达到29.1万套，在实力央国企中，保利的交付力就排名第一。

同时，保利发展建立了“6321”交付管理等机制，实现品质交付，1个月交付率提升7个百分点至80%，维修服务满意度同比上升2个百分点，堪称业界楷模。

随着行业和市场深度调整，房地产进入品质时代，品质是企业品牌的基石，产品、客户、企业的经营和管理能力，都成为企业品牌的综合资产。

2023年，保利发展更荣膺“中国房地产行业领导公司品牌”TOP1荣誉奖项，品牌价值达到1400亿元，品牌认知度、美誉度和忠诚度均高于行业均值。

成功的攻势需要坚实的守势作为支撑。而守势的巩固需要更多对财务盘面和企业内功的注重。

房企负债情况一直是市场关注的焦点，保利发展不断优化债务结构成果显著。2023年前三季度，公司主动降低有息负债284亿至3529亿，有息负债规模的下降将直接有效降低偿债风险，为未来的持续发展轻装上阵。

同时，保利发展高度重视现金流管控，抢抓资金回笼。根据财报数据，2023年前三季度，保利发展实现销售回笼3334亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1427亿元。

更值得一提的是，在众多房企资金链紧张的情况下，保利发展早前宣布拟斥资10-20亿元用于回购公司股票，回购价格上限为15.19元/股。同时，其实控人保利集团也将出手增持，增持价格上限同样为15.19元/股。上市公司回购股份不仅意味着对自身前景的信心，更为房地产企业注入一剂信心强心剂。

同时，在1月19日晚间，保利发展公告了《2023-2025年股东回报规划》，**未来三年的分红比例直接跃升至40%，其中，2024-25年分红率直接翻倍。**根据公司业绩公告的数据简单估算，公司至少实打实的拿出超过60亿元进行分红和回购，在现金如此重要的环境下，不仅表现了保利发展回馈股东的诚意，也展现了有充沛现金流提高分红的实力。

负债率持续下降，注重回款，盈利能力提升，资金安全性良好。保利发展坚持“规模与质量平衡发展”的经营策略，展现出优异的“平衡力”，更好地穿越行业周期。

稳健不意味着保守。保利发展坚持长期主义战略，以房地产开发为主业，积极拓展上下游产业布局，争做产业链“链长”，投身于城市更新、保障性租赁住房、长租公寓、健康养老产业等民生项目的建设与投入，多业务协同发展为主品牌注入新的价值增长点，同时有效分散风险、实现稳健运营。

凭借着强大的品牌信赖度与认可度，保利发展已成长为国内住房租赁市场的领军者之一。目前，保利公寓业务已覆盖北京、上海、广州、杭州、成都等一二线核心城市，布局54个项目，未来将服务更多城市租赁需求客群。

在保障性住房方面，保利发展积极投入保障性租赁住房建设，截至2022年末保利发展共有保障性住房项目181个(含配建保障性住房的项目)，总建筑面积944万平方米。

保利发展也积极助推中国老龄产业高质量发展。目前已完成以北京、上海、广州、成都等重点城市为核心的全国布局，在营以及即将落地的养老项目将近50个，在管床位超万床，为老年人提供美好晚年生活的保障。

在商旅赛会服务赛道，保利发展为世界级和国家级会议、论坛、赛事提供专业服务，助推城市升维与软实力提升。已成功护航了包括第七届世界军人运动会、第十四届全国运动会、第31届世界大学生夏季运动会等世界级赛事，拥有远超业内的丰富经验。

此外，保利物业“大物业”格局成型，公共服务项目拓展加速，深耕城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大优势业态，不断延伸城市服务产业链。目前已成功打造多个城市项目，包括西塘古镇景区、广州塔景区、广州海珠湿地景区等。

房地产行业如同一场马拉松，坚持到最后的必然是行稳致远的企业。保利发展无疑是其中的领跑者。