上海的楼市回暖了吗？_风闻

文：蔡垒磊

现在楼市看哪里？看上海，因为上海是楼市最后的遮羞布——只要上海还挺着，就总有人相信楼市还有希望；如果上海也沦陷了，“房子能储存购买力”这件事至少在几年内是彻底没人信了，那么价格就会比现在下滑得更快。

现在上海是个什么情况？成交天量，但价格不涨。这剧烈的换手代表什么？**有人说天量见天价——股市里有这样的说法，成交量先于价格启动，但这些都是半吊子。**我鄙视技术派，但不代表我不懂技术指标——如果我不懂一件事，我是没资格鄙视的。所以恰恰相反，我在技术图形上的学习和实操，比99%的人都要深入，正因如此我才抛弃了图表派，或者只把它当成辅助指标。

**天量见天价的前提，一是在低位盘整了足够长的时间，二是有明显的真实价值支撑，三是一定伴随着价格回升。**道理很简单，庄家换手一定是逐步换，不可能出现明显信号让散户跟着抢筹，抬高自己的收货价，所以庄家一定是缓慢收货，真收货期不可能有集中天量；如果没有真实价值支撑，靠情绪是不可能拉一个长牛的，任何投资品都一样，所以如果中国人的失业问题不解决，产业问题不解决，人均收入不解决，房地产是不可能凭空拉上去的——什么时候大厂不再是大量裁员，而是加薪抢人，那就有了支撑。而现在大家都生存艰难，多数大厂的股票都还惨兮兮，竞争力也在下降，所以是不可能的，员工都朝不保夕，购买力是无法凭空创造的。

最后是量价关系，如果是走出底部，“量早于价”是对的，但这个“早于”，指的是相比于“后期价格的长期回升”。即对于后期的大涨幅而言，当前价格虽然回升，可近乎于没涨，是从后往前看当前的涨幅。而站在当前的当口，价格当然必须随着量一起有一个剧烈的回升，因为这才是“买单强劲于卖盘”的明显指标——都是换手，但主动买的人，多过于主动卖的人，价格一定回升；反之，量很大但成交价格不动甚至微跌，说明这些量，是主动抛盘大于主动买盘。

如果你真的学进去了技术派，就会知道市场上的技术派/图表派，很多都是只看几个图形就直接下定论。他们的学习不系统，只见树木不见森林，分析起来往往根据单一指标，然后“依书直说”，不分具体情况，就跟有些屌丝算命先生一样，只看一眼你的八字，就直接跟书里写的去对应了。

所以现在是什么？下跌中继。如果你用心观察就会发现，熊市从高点跌到低点的过程中，并不是一路向下，一点都不抵抗的，总会有人心存希望，认为当前的市场只是一次大幅的回调——这很正常，涨越久越高的市场，这种情绪越多，因为观念固化最久，路径依赖。所以下跌的过程中，时常伴随着巨大的成交量，这是接盘侠之间的换手。

真正到熊市以后的特点是什么？几乎趴在地上一动不动，没人谈论，谁谈论谁就会被嘲笑是SB，市场所有人都不会把这个标的当成投资，而是接受了这个标的是“金融消费品”的事实，哪怕是比特币，在真正身处大熊的时候，大家都是奔着归零的预期去的，也没人会跟别人说自己买了币，持有多少币，怕被人笑是冤大头——**明白了吗？只有这样，币才会真正到那些愿意归零也不卖的钻石手的手里，然后再洗一段时间，才会具备再次上涨的基础，因为共识聚起来了，没有那么多的纸手了。**房子也一样，所有金融属性的产品都没差，开始进入熊市了以后，只要大量的持有者还想赚钱，想抗通胀，想不跌，那么它就会继续跌——直到这帮人彻底放弃，躺平，或者把这帮人彻底洗出去，才算完。而只要不出去，不放弃，就会继续跌，继续洗。

这才是熊市，现在才哪儿到哪儿。

上海的老破小租金，目前回到了2%～2.5%之间，很多人觉得租售比可以了——错，**这个租金水平本身也还没升到位，但事实是还会继续下降，因为租金下跌往往滞后于房价下跌，目前的2%～2.5%仅仅是因为老破小的房价跌得更快而已。而如果你真正买了老破小去收租时就会发现，房价的本金跌幅，根本不是收租能补回来的——那点租金根本是杯水车薪。**上海的企业净流入数据，人员净流入数据，平均收入，都不足以撑住当前的房价。接下来会有更多的房子流入市场，多到房抢人，而以前都是人抢房。

有人说接下来马上有1000多万毕业生流入市场，应该不缺租客——又错了，来卷就业，卷雇员的人越多，收入越低，就越难以负担租金，租金就还得降——本质上是由市场上的“资产家占比”决定的，如果“资产家占比高”，那么人越多越好，房租越涨，反之则越跌。

而当房租继续下跌的时候，房子就会开启新一轮的降价——如果本次换手上车的有相当比例的低首付，也就是杠杆开得更大的人群，购买力更不足的人群，那么他们将爆得更快，扔房子扔得更快——毕竟他们投入本金更少，时间更短，沉没成本更低，而这又会加速房价的下滑。

这才是未来会发生的事，“成功投资”这件事，靠愿景，靠期待是没戏的，得用脑子。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。