迪拜的房地产繁荣显示出衰退的迹象 | 路透社

一个建筑工地，远处是迪拜的天际线，包括哈利法塔在内，迪拜，阿拉伯联合酋长国，2024年1月24日。路透社/Amr Alfiky

伦敦/迪拜，1月26日(路透社) - 随着起重机点缀迪拜的天际线，超豪华住宅以创纪录的价格易手，迹象表明这个城邦的房地产繁荣正在逐渐消退。

开发商、投资者和经纪人私下里在问，去年最热门的房地产市场之一能够多快转变，以及是否可以排除类似2008年震撼这个酋长国的痛苦调整。

自那时以来，迪拜一直在追求经济重启，以希望实现可持续增长，包括一个被称为D33的10年计划，旨在将产出翻倍，并成为世界前四大金融中心之一。尽管如此，房地产行业仍然是其成功的关键指标，占经济的8.9%。

“迪拜面临调整的脆弱性在于其对外国资本的依赖，特别是来自中国和俄罗斯的资本，”咨询公司Proven Partners的负责人罗南·汉南告诉路透社。

大规模基础设施支出、慷慨的所得税政策以及疫情后加强的“开放门户”移民政策吸引了数千名外国人。

2023年第一季度，俄罗斯人是海外购房者中的头号买家，但到年底时，他们跌至第三位，根据Betterhomes的研究，印度和英国的购房者在这十二个月中占据了大部分交易。

该公司表示，埃及、黎巴嫩、巴基斯坦和土耳其的购房者数量也显著增加，凸显了这座城市作为避风港和超级富豪的磁铁的双重角色。

“尽管俄罗斯和中国的资金流入正在逐渐减少，但印度投资者的兴趣增加可能会使任何下行趋势迅速而浅薄，” Kroll估值咨询服务实践的董事总经理Hakim Abdeljaouad表示。

房价降温

根据与路透社分享的Knight Frank房地产机构的研究，2023年迪拜有创纪录的431套住宅售出价值超过1000万美元，几乎是前一年的两倍，使其成为全球最大的此类市场。

根据Knight Frank的数据，迪拜三个“黄金”住宅区——棕榈岛、艾美雷斯山和朱美拉湾岛——2024年的房价预计将增长5%，而在2023年9月之前的一年中增长了15.9%。

这些豪华区域之外的房价在截至2023年9月的一年内飙升了19%，预计在2024年将增长3.5%。

“我担心全球经济的状况，”迪拜前财政主管纳瑟尔·阿尔谢赫告诉路透社。“我们对世界敞开，其他地方发生的任何事情都会影响我们。”

但他补充说，只要国家和地方政府能够实现更广泛的发展计划，未来的住房供应应该能够被新居民吸收。

其他人的态度似乎不太乐观，一位迪拜主要开发商的高级消息人士表示，房价可能在未来几年内下跌10-15%。

另一位知情人士表示，至少有一位大型本地房东正寻求出售多家酒店物业，包括位于豪华热点棕榈岛的一家，以减轻其投资组合的风险。

“未来两三年内，特别是在豪华房地产领域，供应将会超过需求一定程度，因此自然会导致一定程度的放缓，” JLL中东和非洲战略咨询主管米雷耶·阿扎姆告诉路透社说，并补充说一些居民正在等待看看价格是否变得更加实惠才会搬迁。

新的韧性？

迪拜2008年的房地产崩盘仍然历历在目，最终导致这个酋长国富裕的邻国阿布扎比提供了200亿美元的紧急援助，但分析人士表示已经吸取了教训，任何经济衰退的传染风险似乎较低。

“该地区的金融机构和主要开发商已经从过去的危机中吸取了教训，并做好了准备，” Kroll的阿卜杜勒贾瓦德说。“市场重点更多地转向主流住房和基础设施。”

经济指标仍然强劲，标准普尔全球12月采购经理调查报告显示，迪拜的非石油企业处于稳步扩张模式，达到16个月来的最高水平。与此同时，预计迪拜未来六年的年度交付住房仅为13,000套，远低于过去15年的30,000套的交付速度，这表明可能存在供不应求的缺口，这可能支撑需求，Knight Frank中东和北非研究主管费萨尔·杜拉尼说。

阿联酋十大银行在2008-2009年金融危机期间对房地产的敞口，据分析师称超过30%，已连续九个季度下降，根据Alvarez＆Marsal咨询公司的数据，从2020年底的22.3%降至2023年第三季度的16.2%。

尽管银行和开发商已经减少了风险，行业消息人士警告成千上万的其他行业参与者更容易受到持续放缓的影响。

其中包括迪拜的经纪机构，据Betterhomes首席执行官Richard Waind指出，迪拜的经纪机构数量已从2020年的1200家激增至约4000家。

据8个消息来源告诉路透社，迪拜房地产行业面临的最大威胁来自通货膨胀的意外飙升、全球利率政策的不可预测性以及以色列-哈马斯战争的地区传染。红海关键航运路线受到干扰的潜在影响目前尚不清楚。

但是地缘政治动荡，如俄罗斯入侵乌克兰，近年来已经提振了这个酋长国，一些人猜测这种情况可能会持续。

“每当出现混乱，迪拜总会受益，”开发商消息人士说。

由Rachna Uppal额外报道；由Elisa Martinuzzi，Kirsten Donovan编辑