欢迎来到社区！华尔街设计了它 - WSJ
Carol Ryan
大型投资者对美国的独栋住宅充满信心。他们如此看好，以至于愿意建设整个新社区，因为从常规渠道购买房屋变得更加困难。利率处于多年高点，出售的房屋减少，因为业主不想放弃他们的廉价抵押贷款利率。房屋也价高如天。十月份，根据S&P CoreLogic Case-Shiller美国全国住宅价格NSA指数，价格创下历史新高。
当房屋和债务都如此昂贵时，华尔街的房地产投资者无法达到他们的回报要求。在2023年第三季度，拥有100套以上甚至1000套以上住房的大型房东仅购买了美国出售的所有房屋的1%。根据约翰·伯恩斯研究与咨询的数据，这比2022年的大约3%要低。美国的租赁市场仍然由小房东主导，他们购买了近五分之一的所有美国独栋住宅。
但机构投资者希望获得更大的利润。他们已经拥有美国所有公寓单位的55%，但认为独栋家庭住宅更具吸引力。单独家庭住宅的租金增长比公寓更强劲，而且租户倾向于长期居住，特别是如果他们的孩子在当地学校就读。平均而言，独栋家庭住宅的租户在房产中居住超过四年，而公寓租户为两到三年。
然而，像黑石集团这样的强大投资者用于自2008年金融危机以来积累数以万计的家庭住宅的策略正在失去动力。在全国各地挑选个别房屋耗时、昂贵且低效。“分散式模式已经走到尽头。在大量房屋处于抵押拍卖状态时它是有效的，但这不是行业的未来，”Middleburg Communities的首席经济学家Brad Case表示。
如今，华尔街的大玩家们也更难以大规模获取新建房屋。当市场疲软时，房屋建筑商有时会选择以大约10%的折扣向机构投资者出售已完成的房屋，如果他们需要完成一个开发项目。但现在情况并非如此。可供购买的住房库存如此之少，以至于新建的房屋立即被普通买家抢购。
越来越多，华尔街的解决方案是建立新的家庭住宅社区，每个人都租房。这种模式并非全新：学生和老年人的集中住房已经存在几十年了。根据城市研究所的一份报告，全国范围内“建造租赁”社区的数量仍然很少，每个社区平均有135到150套房屋。但这个概念正在迅速增长。美国家居建筑商协会估计，大约10%的新住房建设将用于建造租赁。
将所有的出租房产集中在一个地方对大型投资者来说更加高效，而不是让它们散布在城市的各个地方。例如，当维修破损的家电时，如果维修工不必在各个物业之间来回数英里，成本会更低。
房东们正在发现新的方法来控制成本，当他们可以从头开始设计整个社区时。由机构投资者建造的家庭住宅通常会有宽敞的走廊和楼梯，以保护油漆不受多位租户搬运家具时的碰撞。这些房屋建造坚固，配有耐用的台面和地板，可以使用多年。高质量的配件吸引租户，同时也能长期降低房东的维护费用。
能够自己建造新住房的投资者将会发现在未来几年更容易盈利地扩大他们的投资组合。纽约上市的房地产投资信托公司美国家庭租赁4号目前正在建造超过2,000套新的家庭住宅。而像邀请家庭这样的竞争对手选择与房屋建筑商合作，然而这些安排会更昂贵，因为建筑商必须分一杯羹。不过，这两只专注于家庭住宅的股票应该会继续表现优于陷入困境的公寓房地产投资信托公司，比如Equity Residential。
普通的房屋购房者可能会高兴地听到，在未来，愿意出高价竞标美国稀缺的家庭住宅的投资者可能会减少。而房东建造的任何新房源都是受欢迎的——取决于你问的是谁，美国可能缺少200万到400万套房屋。唯一的缺点可能是这些新的、合理化的社区缺乏魅力。
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2024年1月4日的印刷版上发表的文章标题为“华尔街进入社区”。