《华尔街日报》：推动抵押贷款利率下降的隐藏力量
Ben Eisen
过去两年推高抵押贷款利率的一个关键因素现在开始将其拉低。
平均30年期固定抵押贷款利率相对于它们通常跟踪的基准国债收益率一直偏高。但这种额外的差异或利差已连续八周在缩小。现在已经降至自三月以来的最低水平。
根据抵押贷款巨头房地美周四发布的数据显示，30年期抵押贷款利率最近下降了超过一个百分点，降至6.62%。该利率与10年期国债收益率之间的利差大约占下降幅度的六分之一。（国债收益率也急剧下降。）
利差仍远高于其历史平均水平。但其向下趋势使抵押贷款利率额外下降。这对那些因高借贷成本而被搁置的潜在购房者以及困难的抵押贷款放贷人和房地产经纪人来说都是一个福音。
“自十月以来，利率已经下降，行业内的每个人都对此感到兴奋，”总部位于北卡罗来纳州的抵押贷款贷款主管亚当·哈勒说。
利差存在的原因首先与房屋贷款行业背后的机制有关。
一旦抵押贷款公司发放贷款，这些贷款通常会被打包成债券并出售给投资者。投资者要求抵押贷款的收益率高于国债，以弥补持有它们的风险。这就被纳入了借款人所获得的利率中。
这些天，投资者有很多理由要求更高的收益。首先，有风险，即今天发放的抵押贷款可能明天就消失。如果如许多人预期的那样利率下降，房主将会重新融资为更低利率的贷款，削减投资者的收入流。
拿丹·迈尔（Dan Meier）来说，他和妻子在俄勒冈州尤金市以72.5万美元购买房屋时，于9月份获得了7.25%的抵押贷款利率。这对空巢夫妇之所以接受这个利率，是因为他们找到了一所喜欢的房子，但这让他们付出了代价。他们已经削减了其他支出，比如外出就餐。
他说，一旦重新融资变得合理，他们打算这样做。“我们假设我们的抵押贷款利率可能处于较高水平。”
像银行和美联储这样的抵押贷款最大买家也自从美联储从2022年初开始提高利率以应对飙升的通货膨胀以来购买得更少了。
上个月，中央银行表示，由于通货膨胀一直在下降，经济一直保持强劲，它很可能已经完成了加息，并可能在今年降息。这在一定程度上恢复了投资者对抵押贷款的需求，并推低了利差。
布鲁金斯学会经济研究高级研究员温迪·埃德尔伯格（Wendy Edelberg）表示：“那些真正持有这些金融工具的人似乎对这个市场的担忧要少得多。”
“利率还不低到足以促使更多消费者购买更多房屋，”加利福尼亚抵押经纪公司Loan Factory的所有者Thuan Nguyen说道。“我们还没有走出困境。”
抵押行业一直处于冰冻状态。2022年的快速利率上涨迅速将该行业从繁荣转向萧条。疫情期间创纪录的低利率促使数百万房主进行再融资，并刺激了房屋销售。
Haller，这位贷款主管，在2021年中期加入了一家抵押公司，当时利率非常低，抵押市场蓬勃发展。他每天工作12小时。
到了2022年中期，该公司申请破产并裁员。然后他被一家抵押经纪公司聘为贷款主管，但该公司很快也关闭了。
他现在在一家独立抵押贷款机构工作。最近，随着利率下降，他变得更加乐观。
“随着利率下降，交易量增加，我确实认为我们会看到利差进一步收窄，”他说。
请写信给本·艾森，邮箱地址为 [email protected]
刊登于2024年1月5日的印刷版上，标题为’隐藏力量帮助购房者’。