2023年房屋销售量几乎是30年来最低——《华尔街日报》
Nicole Friedman
去年，由于抵押贷款利率上升和待售房屋短缺，家庭销售额下降到近30年来的最低水平，使买家望而却步。
全国房地产经纪人协会周五表示，2023年二手房销量比去年下降了19%，降至409万套。这一总量低于次贷危机期间的水平，也是自1995年以来的最低全年水平。但随着抵押贷款利率的降低，住房市场显示出一些生机，去年可能代表了销售活动的底部。
在疫情期间人们寻求更多空间和新地点的情况下，房屋销售飙升了两年，但在2022年中期，住房市场突然停滞。
去年的销售活动在抵押贷款利率回落和一些买家急于利用放松的借贷成本的情况下出乎意料地良好，然后利率再次上涨，待售房屋供应陷入低位停滞，使市场陷入僵局。
部分原因是供应非常紧张，因为去年许多利率较低的房主选择留在原地，认为以更高的利率购买另一套房子成本太高。
库存不足使去年房价创下历史新高，使许多潜在买家难以承受购房成本。
一些经济学家表示，2024年可能会出现购房活动的增加。随着美联储转向不再提高短期利率并考虑何时降低利率，抵押贷款利率已经开始下降。根据房地美（Freddie Mac）的数据，30年期固定抵押贷款利率本周平均为6.6%，是自5月以来的最低水平。房利美（Fannie Mae）最近预测，这一利率将在年底前降至6%以下。
去年因高利率而推迟购房的人可能无法再等待下去。数百万千禧一代正处于典型的首次购房年龄段。
“市场上存在着很多潜在需求，”房地美首席经济学家萨姆·卡特（Sam Khater）表示。“许多人仍在努力攀登住房梯子的第一级。”
房屋购物活动已经开始出现增长，房地产经纪人表示，购房者希望利用较低的利率。自10月以来，抵押贷款利率已经下降了超过一个百分点，当时它们上升到23年来的最高水平。根据抵押贷款银行家协会的数据，房屋购买申请在1月12日结束的那一周上升到了季调后的最高水平，达到了自7月以来的水平。
如果利率继续下降，更多想要搬家但担心下一套房屋的抵押贷款利率会大幅上升的房主可能会感到更舒适地挂牌出售他们的房屋。
但是，现在他们拥有的借款利率与他们在新贷款上支付的利率之间的差距仍然很大。经济学家表示，这可能会使今年的库存低于正常水平。
供应不足使价格居高不下。根据目前的销售速度，截至12月底市场上的住房供应量为3.2个月。4至6个月的供应被认为是一个平衡的市场。
“即使对于那些能够承受更高利率的人来说，可用库存的减少也阻止了他们在2023年参与住房市场，”CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普说。
上次现有住宅销售量如此之低是在1995年，当时抵押贷款利率大多较高，介于7%和9.5%之间。根据NAR的数据，1995年的中位数现有住宅销售价格为11.46万美元，不到2023年12月的中位数价格的三分之一。根据人口普查数据，1995年美国人口也要小得多，约2.66亿，而今天约为3.36亿。
占大部分住房市场的现有住宅销售量在12月份从上个月的季节性调整年度率378万下降了1%，这是自2010年8月以来的最低月度率。12月份的销售量比去年同期下降了6.2%。
全国现有住宅的中位价格比去年同期上涨了4.4%，达到382,600美元，NAR表示。
格里芬和杰西卡·费舍尔开始寻找他们在亚特兰大以外购买的第一套房子，因为他们所在地区的租金正在上涨。
“我知道房地产市场并不是很好，但我也不能说租金很好，”格里芬·费舍尔说。
他们上个月以315,000美元在乔治亚州斯科茨代尔购买了一套三卧室联排别墅。“我们非常开心，”他说。
NAR表示，12月份典型的住宅上市时间为29天，比去年同期的26天有所增加。
12月份市场上首次购房者的比例为29%，低于去年同期的31%。NAR表示，12月份现有住宅销售中约29%是以现金购买的，高于去年同月的28%。
新泽西州克洛斯特的房地产经纪人丽莎·科森表示，自年初以来购房活动有所增加。
“我们确实看到了重新活跃的购房活动，”她说。“人们感觉稍微放松了一些，利率也有所下降。但仍然有一些买家还有些担心。”
利率的下降也推高了房屋建筑商的信心。美国房屋建筑商信心指数在1月份连续第二个月上升，美国房屋建筑商协会本周表示。
美国商务部本周表示，2023年美国住宅开工量下降了9%，至141万套。
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2024年1月20日的印刷版上刊登了“二手房销量降至28年低点”。