对于黑石地产基金来说，抗跌估值可能存在下行风险-华尔街日报
Carol Ryan
去年，投资者从黑石不公开交易的房地产收入信托基金中赎回了超过130亿美元，该基金拥有多样化的房地产投资组合，包括数据中心和电子商务仓库等快速增长类型，以及位于阳光地带的公寓，那里的租金增长放缓。这些赎回相当于该基金2023年初净资产价值的近20%。
如果不是BREIT限制了投资者的赎回金额，情况可能会更糟。为了避免迅速出售房产，BREIT的条款规定，每月最多只能赎回基金价值的2%，或者每季度5%。投资者在过去14个月里一直想要拿回比黑石有义务给予他们的现金更多。
赎回速度正在放缓。去年12月，BREIT的客户想要出售价值11亿美元的股份，而一年前的每月峰值超过50亿美元。黑石回购了价值5.7亿美元的股份，满足了上个月大约一半的赎回请求。黑石总裁乔纳森·格雷在公司财报电话会议上表示，如果当前趋势持续下去，BREIT应该能够在第一季度某个时候完全满足投资者的赎回请求。
为了偿还投资者，BREIT利用现有现金并在去年出售了至少120亿美元的房地产，其中大部分价格高于净资产价值。这些交易涵盖了酒店、赌场、自助仓储物业和公寓。它还从UC投资获得了45亿美元的现金注入，尽管BREIT不得不保证加州大学投资机构在一定年限内获得11.25%的丰厚年回报率才能拿到这笔钱。
尽管局势动荡，BREIT在投资表现方面击败了竞争对手。2023年，这只黑石基金成为了美国非交易房地产投资信托基金中表现最佳的一只，包括分配在内回报率为-0.5%。第二大参与者，Starwood房地产收入信托，回报率为-8.6%。同样的产品由KKR、Brookfield和JLL提供，去年的表现也比BREIT更为糟糕。
不过，与同行相比，黑石确实给予了BREIT更多自主权来计算其自有房地产组合的价值。根据Stanger投资银行的分析师，大多数非交易房地产投资信托基金的投资组合至少每季度由独立估价人进行评估。BREIT要求外部估价人给出一定范围的价值，但最终对其资产价值的计算有最终决定权。
具有讽刺意味的是，BREIT坚挺的估值可能会让投资者难以重新被吸引，如果他们认为可以以更低的价格在其他地方购买类似的房产。根据Stanger的数据，BREIT在过去两年内将其房地产投资组合的价值减少了净-1.2%。而同一时期，其主要竞争对手平均降低了7.8%。
BREIT表示，其对数据中心和学生住房的敞口占其投资组合的大约五分之一，并且产生了强劲的租金增长，这是其净资产价值没有下滑的原因之一。
总的来说，非交易所交易的房地产投资信托对其投资组合价值可能有些乐观。根据分析师的共识估计，上市同行所拥有的房产价值在2023年底比两年前下降了14.2%。根据RCA CPPI全国所有物业指数的数据，实际出售的商业房地产价格已经比美联储开始加息时期的峰值下降了11%。
到目前为止，投资者并没有急于重新投资于BREIT。2023年，其获得了64亿美元的新投资，比2022年减少了66%。排除UC投资交易及其不寻常的保证条款，去年BREIT的筹资额下降了90%。只有Starwood REIT的筹资下降更为剧烈，达到94%。
目前，除了最受追捧的房地产类型外，投资者可能会在公开市场找到更好的交易。根据隐含的资本化率来衡量预期从房地产中流出的收入与其价值的比例，据房地产咨询公司Green Street的估计，BREIT比上市股票更昂贵，适用于租赁住房、商店、办公室和酒店。其数据中心和仓库的价值比公开市场上更便宜。
在较高的利率环境下，非交易所交易的房地产投资信托提供的大约5%的年度分配也不那么吸引人。如今，投资者可以从低风险的存款证书中获得类似的利率。
黑石的基金现在流出的现金较少。但投资者也应该留意流入的资金。
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