一则税务问题：现在卖掉我们的房子，还是等到我们其中一人去世？-《华尔街日报》

我和妻子目前共同拥有我们的主要住所。我们在1989年花了8万美元买地和21万美元建房。目前房屋价值为95万美元，这将触发50万美元的利润上限。在我们俩还活着的时候出售房屋似乎不明智。我有遗漏什么吗？—约翰·盖格，68岁

房屋是许多美国人最有价值的资产。正如盖格一家所能证实的，近几十年来，房屋价值飙升。

盖格是一位退休的制造业高管，他正在处理一个常见的遗产规划困境：出售房屋的税收影响可能会有很大差异**，**取决于何时出售或是否留给继承人。当然，类似的问题不仅仅涉及税收，还有维护房屋的成本以及居住地选择等问题。

这对夫妇于1989年在北卡罗来纳州的希克里建造了他们的梦想湖畔别墅，并自那时起就住在那里。目前的Zillow高估价：100万美元。这可能意味着一笔巨额的资本利得税账单。长期资本利得的最高税率为20%，高收入纳税人可能还需支付3.8%的附加税。

房屋销售豁免，让房主在出售房屋时可以免税一大部分利润—单身纳税人的资本利得高达25万美元，已婚夫妇联合申报的资本利得高达50万美元。

另一项规定称，当房主去世并将房产留给继承人时，资本收益可以有效地重置为零。这被称为基础步增，意味着继承人只需要就房屋价值在房主去世时的公平市场价格上的增长缴纳资本利得税。

盖格一家将不得不计算一些数字，以确定在各种情况下出售房屋的税收影响。

“许多房主都认为税收后果会是一种方式，但实际可能会有所不同，”华盛顿特区麦德莫特·威尔和埃默里律师事务所的财产规划和税务律师凯特琳·奥尔说。

我和配偶还活着时应该出售我们的房屋吗？

首先，计算房屋的收益。

奥尔说，重要的是要明白升值和应税收益并不是一回事。盖格一家的房屋升值了71万美元，即29万美元的成本和100万美元的估值之间的差额，假设这是它的售价。但这并不意味着收益或利润是71万美元。

收益是售价与调整后的基础之间的差额——他们为房屋支付的费用，加上任何翻新或其他资本改进以及某些销售费用。

需要提供的税务记录

记录资本改进以证明案件的重要性至关重要。盖格正在清理旧文件，寻找改进的收据以增加房屋的成本基础。IRS出版物523提供了一些算入的改进的例子，比如新的外墙、庭院或风管。“如果接受审计，你需要一些东西来向国税局展示，”奥尔说。

如何符合房屋销售豁免条件

要获得房屋销售豁免，您需要在出售前的五年中至少拥有并使用该房屋作为您的主要住所24个月。对于已婚夫妇，只有一方需要满足所有权要求，但两位配偶都必须符合居住测试。

一方配偶去世后的税收问题

盖格想知道是否值得等到他或他的妻子去世后再出售房屋。在包括北卡罗来纳在内的大多数州，对于夫妻共同拥有的房屋，配偶的财产基础的一半会在第一位配偶去世时提高到当时的公允市场价值，这有助于减少最终的税款。另一半保留原始基础，根据任何改进进行调整，直到生还配偶去世。

如果生还配偶没有再婚，并在第一位配偶去世后两年内出售房屋，生还配偶可能也能够利用房屋销售豁免，最多豁免高达50万美元的销售收益。

在加利福尼亚和德克萨斯等共同财产州，税收优势甚至更大。在第一位配偶去世后，整个财产的基础都会提高到公允市场价值。

保留房屋直到去世是最终的避税手段之一。

编辑注：税季将于周一开始，我们的新税务咨询专栏也将随之启动。《华尔街日报》的税务记者Laura Saunders和Ashlea Ebeling将回答读者的问题（您可以在本文下方的表格中提交问题）。读者不应将这些答案视为税务建议，应就其个人情况咨询税务专业人士。

写信给Ashlea Ebeling，邮箱地址为[email protected]