房租连年暴涨，美国打工人要被AI整破防了_风闻

在美国，AI正在让一部分已经富起来的人变得更富了。

事缘是一家名叫RealPage的物业管理软件公司，为了**帮业主多赚钱、让租客多花钱，通过AI算法搞一些暗中操纵房源流通、教唆房东提高租金的骚操作，**把美国这几年的租房市场弄得鸡飞狗跳。

越来越多美国打工人发现，随着RealPage的介入，租房成本好像变得越来越高，几年前每月2500刀就能租到郊区两居室公寓，现在没有3000刀免问；而在全美房租涨幅最大、同时也是RealPage主阵地的圣地亚哥市，去年11月平均房租更是高达2336刀（约合人民币17000元），相比四年前足足涨了21%，这个水平是全美平均值的1.5倍以上。

几乎可以认定，**哪里有RealPage的身影，哪里就会有暴涨的房租，**这事甚至惊动了美国司法部以“反垄断”的名义介入调查，可由于RealPage只是作为技术供应商向平台和房东们提供软件服务，并没有直接参与到房屋实际租赁环节中，因此可以长期游走在法律灰色地带中，就连执法部门一时间也无可奈何。

如今，通过收集大量资产信息、整合市场数据，再结合一套遥遥领先的自研AI算法分析系统，**RealPage正在成为影响美国房租走势的暗中操盘手，**而当人们反应过来事情不对劲的时候，一切都已经走在了失控的边缘。

01 被玩坏的租房市场

RealPage的秘密终于藏不住了。

今年8月份，司法部正式向RealPage发起反垄断诉讼，这家一直躲藏在租房平台背后的技术供应商一夜之间成为众矢之的，原来大家感觉房租暴涨不是错觉，而是真的有人在暗中使坏。

司法部这次起诉RealPage，也算是有备而来，不仅联合了包括加州、明尼苏达州、华盛顿州等8个州的检察机关，还准备了一份长达115页的调查报告，主要矛头分为两个方面，第一是RealPage目前的在物业管理服务的市场份额是否已经构成垄断，第二则是RealPage利用技术手段帮助房东串通房租这事对房屋租赁市场的危害性。

具体来看，作为全美最大的物业管理软件公司之一，RealPage旗下有着YieldStar、Lease Rent Options（LRO）等多款面向房东的租金管理工具，RealPage表示目前公司在软件这块的市占率已经超过80%。

而根据司法部的调查，RealPage正是通过这些软件，**向全网房东们收集了大量的租金、租期、户型以及租赁条款中的各种敏感保密信息，用来训练自家的房租定价AI模型，并进一步向房东提出后续的租金、租赁条款建议，**这些建议往往只会考虑房东收入最大化，而忽略了租房市场作为一种社会运行的保障机制所起的作用。

有美国网友直接预言，再这样搞下去，房东们将会落得跟刚被枪杀的某位联合健康CEO同款下场

举个例子，在一个自由竞争的房屋租赁市场，当房子由于种种原因租不出去的时候，房东往往会采取降价、打折、延长免租期等优惠措施吸引房客入住，最终达到房东、租客和房源的动态平衡。

可如今RealPage的房租定价AI则往往会反其道而行之，哪怕是在租房淡季，为了稳住片区的房租整体水平，在经过AI的严谨运算后，**RealPage会建议房东继续把房子空置或者维持租金水平一段时间，**等待下一个租房高峰期的到来获取更高的回报。

这种事情在过去很难实现，毕竟房屋租赁市场的分散程度太高了，加上房东之间往往都是独立的个体，一般的中介公司根本就没有能力操纵房租，更不用说中介公司原本的业绩导向就是要提高租赁成交率，就更不会有这坏心思要恶意提高房租。

但如今有了AI以后，一切都变得不一样了，RealPage的客户们不再需要为房子的租金定价烦恼，因为RealPage软件基于AI黑箱运算给出的各项租赁推荐，总能在最后带来更大的回报。

于是在RealPage盛行的地区开始出现一种奇怪的现象，哪怕一个片区房屋的整体出租率下降了，但长期来看落到每个房东口袋里的钱却比以前还要多，例如一家有着40000套房源的房地产公司，在使用了RealPage的算法后发现，房子不租出去居然能赚更多钱。

过去，这家房地产公司为了维持账面数据好看，房源的入住率基本要保持在97%以上，可现在因应算法的推荐，哪怕是在95%的入住率下，收入也能增加3%-4%。

可是这样做的后果是什么呢？

单从这家房地产公司来看，2%的缺口就已经代表着意味着有800套房源宁愿空置也不降价促销，这个数据放大到一整个片区，也就意味着为了提高出租房产带来的最终收益，更多的房源在AI算法的建议下被冷藏起来，对于大部分房东来说，只要最后的收益能提升，房子多空置一段时间不再是什么需要焦虑的问题。

进一步调查发现，RealPage不仅在AI算法上发力，**为了提高房东们“不降价”意识，还会不定期组织各种培训课程，建议房东限制租金优惠，**务求确保整个片区的租金都能在AI算法控制范围内。

反正，自从有了RealPage的AI加持，美国房东的日子是过得越来越滋润了，与之相对应的，则是水深火热的美国中下层人民，为了应对暴涨的租金，越来越多的租户被迫迁移到更小的房子或者离市区更远的郊区，而最底层的劳动人民则面临着没房可租的困境，哪怕实际上整一个片区还有大量闲置的房源。

美帝自有国情在，这下一切都闭环了

02 RealPage养成记

RealPage能走到今天，离不开美国监管部门的纵容和无能。

2021年，美国私募基金Thomas Bravo作价102亿美元收购了RealPage，有意思的是，**这支私募基金相当一部分资金来源，居然是由加州公共养老基金提供的，**这里面包括了加州公务员退休系统、加州州立教师退休系统以及洛杉矶警察和消防员养老基金等等。

换句话说，州立政府基金用了纳税人的钱助长了RealPage扩张，那么问题就来了，随着RealPage规模扩大业绩变好，这支基金的回报也会变多，但与此同时，从这个基金中领取退休金的人却要面临越来越高的房租，生活成本就越高，也就说，退休基金赚得越多，退休人员的退休金就越少……

经过进一步调查发现，在加州那群身处高位的立法者和监管者里头，根本就没有多少人关心租房者的死活，因为他们大部分都有自己的房产，更尴尬的是，保守估计有将近三成的立法者自己本身就是房东，相比起担心RealPage如何推高地区房租，这群既当裁判又当运动员的立法者们更关心的显然是自己的房子能不能租个好价钱。

这只是RealPage过去二十多年来野蛮生长的缩影，在很长一段时间里，除了华尔街投资者和软件用户外，外界甚少关注RealPage，以及它正在做的事情会带来多严重的后果。

1998年，Steve Wynn在德州创立了RealPage，一开始RealPage只是一家再寻常不过的小型初创公司，主要给当地的房屋租赁市场提供物业管理服务，直到2004年，一位名叫Jeffrey Roper的工程师加入RealPage并且担任公司的首席科学家，命运的齿轮才开始正式转动起来。

Jeffrey Roper

这位老哥最经典的事迹，就是上世纪80年代作为阿拉斯加航空的收益管理总监，参与设计了那套臭名昭著的动态票价系统，这套系统允许航司之间实现信息共享，并且随时达成新的票价方案，例如在获悉用户多次查询票价之后，航司就可以以此作为航班涨价的依据，随时动态调整票价。

调查发现，**在1988年到1992年短短四年间，借助这套动态票价系统，美国六大航空公司一共多赚了超过10亿美元，**尽管这套系统很快就被司法部叫停，但是Jeffrey Roper作为幕后的操盘手，可是一直都没放弃再干一番大事业。

当Jeffrey Roper在2004年加入RealPage时，他发现租房市场跟机票定价其实没啥两样，**谁能掌握供求关系的变化规律，谁就能主宰市场。**既然航空公司操纵票价的路子走不通，那换条赛道不就好了。

于是，在Jeffrey的主导下，RealPage开发了一套名叫YieldStar定价系统，通过采集大量的客户房产数据，计算出最有利于房东的房租，这对于当时整体还处在纸笔记录、电话比价阶段的美国房屋租赁市场来说，简直就是降维打击。

作为一名妥妥的技术宅+大恶人，Jeffrey可是丝毫没有掩饰自己对于利润的渴望和推崇，在他看来，自己是在其位谋其职，YieldStar的存在就是要为房东谋福利，因此推高房租就是这套系统存在的意义。

很快，YieldStar就收获了大批的忠实用户，而更多的用户意味着更多的数据，RealPage的护城河很快就修建起来，并且在2010年迎来了公司的第一轮小巅峰，公司正式在纳斯达克上市。

尝到数字化甜头的RealPage在上市以后开启了频繁的战略收购，先后拿下了多家数据供应商还有线上租赁平台公司，进一步深挖了自己的技术护城河，2017年，RealPage向业内另一款房租定价算法软件Lease Rent Options（LRO）发起了收购邀约，而LRO正是当时业内唯一能与YieldStar匹敌的竞争对手。

令人意外的是，反垄断部门仅仅经过几个月的合规调查后就批准了这笔交易，在拿下LRO后，RealPage很快就将旗下包含YieldStar在內的多款物业管理软件重新整合成一个叫AI收益管理（AI Revenue Management）的庞大系统，伴随这套系统上线，美国房屋租赁市场正式进入了AI接管时代。

随着房租不断高涨民怨声音四起，各州政府此时才开始意识到问题的严重性，毕竟RealPage和AI算法系统并不用为那些租不起房的人负责，而所有这些租房问题到最后都会演变成社会问题，并最终由地方政府买单。

从今年7月开始，旧金山和费城已经先后出台了关于“禁止运用算法操纵房租”的禁令，并且据称已经有更多的城市也开始谋划相应的立法，**一场针对RealPage的大围剿已经开始了，**但这一切还来得及吗？

03 人类反抗意识觉醒

RealPage的故事，只是如今大公司利用AI技术干预市场的冰山一角。

就拿前阵子因为CEO被当街正义执行而成为舆论风暴中心的联合健康来说，这家保险公司原本就因为远高于行业均值的拒保率而臭名昭著，而有了AI加持以后，联合保险做起坏事来变得更加有恃无恐。

遥遥领先的联合健康拒保率

在联合健康内部，有一套名字叫nH Predict的AI诊断模型，专门用来评估客户在受伤或者手术后需要多长的恢复时间。按照联合健康的说法，这套AI模型学习了超过600万名患者的医疗病例数据库，借助AI分析运算，只要输入患者的年龄、身体状况、受伤程度等信息，就能够准确估算出具体的医疗需求和住院时间。

那么实际情况又是如何呢？

人们发现**，****nH Predict不仅经常推翻专业医生给出的各种后期护理意见，并且还喜欢极限压缩病人的恢复时间，**哪怕病人因为种种原因身体根本没有康复，联合健康也会以nH Predict的判断为准，拒绝为超出建议的医疗费用买单，而当医生要求查看AI的诊断报告时，联合保险往往会以“商业机密”为由拒绝。

据不完全统计**，****nH Predict的误诊率高达90%，**即便如此，联合健康依然高度推崇这套AI模型，毕竟整个算法的偏向就是为了给公司省钱用的，而在庞大的法务团队指引下，nH Predict只要一天不被封禁，联合保险就会继续把它作为压榨客户、牟取暴利的工具。

联合健康称得上是滥用AI技术、罔顾病人死活的最佳大公司样本。

这也是为什么，当联合健康前CEO Brian Thompson被杀后，全美民几乎是一边倒地站在了路易吉小哥那边，除了人家本来就长得帅以外，这家保险公司尽不干人事的行为早就在民众心中埋下了仇恨的种子。

在枪杀联合健康CEO后，路易吉小哥收获了超人同款待遇

相比起简单粗暴的美式居合，大洋彼岸的朋友们反抗大公司与AI的方式则要友善得多，就在前不久，简中互联网就掀起过一轮“反向驯化AI运动”。

事缘是一开始有人发现，在买机票的时候，只要在社交媒体上反复评论“太贵了，去不起”、“太贵了、不买了”之类的话术，平台算法就会抓取相关内容并且把重新调整用户画像，有网友表示，这么一番操作下来4000元+的机票最后不到2000块钱就拿下了。

就是这么一个看似不着调的事情，却偏偏在网上引发了大量共鸣，不少人早就感觉到，除了早就习以为常的“大数据杀熟”以外，如今的出行、购物平台在抓取用户信息、价格干预方面似乎变得越来越智能，仿佛时刻有一双无形的手在掌控着大家的钱包。

基于这个思考，大批网友开始了向平台的AI算法输送起了大量的“数据污染”，**试图通过集体力量对抗AI算力。**在一个“骂机票”专用贴下，超过1.6万条评论，全部都是各种反向调教AI的话术，从航空公司、民族情绪、社会责任再到卸载威胁等，主打一个对AI进行一波动之以情、晓之以理、先礼后兵的全方位进攻。

虽说平日里哭穷只会带来负面情绪，但面对无时无刻都在进行机器学习的平台AI算法，把穷字挂嘴边那就是一种最积极的生活态度。

尽管这事看上去有些荒诞，但也从侧面说明了如今大数据、算法、AI对生活的全方位“入侵”已经是确切地影响到社会的正常运转，无论是自由美利的坚枪击每一天，还是momo大军的有声抗议，都可以看出，人们的忍耐已经到达了一个临界点。

按照这样的趋势发展下去，下一个躺地上的CEO已经在路上了。

更可怕的是借助日渐强大的AI之力，如今大公司随时可以轻易把手伸到更多人们“安身立命”的领域，RealPage的故事并不会是个例，相反，它的发展与壮大恰恰说明了当监管不到位的时候，AI与算法可以滋养出怎样的巨兽。