再造二三十年房地产行业辉煌的方法_风闻

概览

第一部分  逻辑梳理

1.危机：纵观中国房地产行业发展史，危中必然有机。

2.时代脉搏：本轮房地产行业危机，机在何处？

3.潮流：从功能房地产到智能房地产。

4.人类历史：在中国房地产行业的市场端，已经出现了智能房地产的萌芽。

5.萌芽：90后、00后年轻人创造了智能房地产的萌芽。

第二部分  再造二三十年房地产行业辉煌的关键环节

6.产品研发：把功能房地产阶段的存量市场，转变为智能房地产阶段的增量市场，再造二三十年房地产行业辉煌，是解决当前房地产行业生存与发展矛盾的根本办法。

第三部分  具体到某一家房企该怎么做？ 

7.战略：推行新战略，必然消耗新资源，那么第一性问题就是该战略值不值得投？ 

8.业务管理：推行新战略首先应该在一地获得成功。 

9.上市：引领时代潮流的房地产企业应该上市。

一、危机

纵观中国房地产行业发展史，危中必然有机。

1993-1994，新中国建国后第七次经济危机，关键词：“中国崩溃论”。作为危机治理方案的一部分，1994年，分税制改革推出，土地财政逐渐形成，房地产行业逐渐兴起。

1997-2008，新中国建国后第八次经济危机，关键词：“东亚金融风暴”。作为危机治理方案的一部分，2001年12月，中国加入世界贸易组织，开启全门类工业化进程，各行各业都得到极大发展，房地产则发展为中国的支柱产业。

2008-2012，新中国建国后的第九次经济危机，关键词：“华尔街金融海啸”。作为危机治理方案的一部分，中国推出了大规模刺激计划，房地产行业继续欣欣向荣。

2012-2016，新中国建国后的第十次经济危机，关键词：“欧债危机”。作为危机治理方案的一部分，国内，中国加快推进供给侧改革；国际，中国在2013年推出“一带一路”战略；房地产行业，2016年12月，中央经济工作会议首提“房住不炒”，自1994年开启的房地产繁荣奏响了尾声。

2018-？，新中国建国后的第十一次经济危机，关键词：“中国威胁论”。2019年底，新冠疫情爆发，中国房地产行业需求端危机初显。2020年3月，美联储巨幅降息至利率接近零，中国房地产企业开始大举发行美元债。2022年3月-2024年9月，美联储巨幅加息，引爆中国房地产行业供给端危机，中美金融战拉开序幕。在这之前，2018年7月，美国发动了对中国的贸易战；2019年5月，美国发动了对中国的科技战。

二、时代脉搏

本轮房地产行业危机，机在何处？

本轮房地产行业危机，其背景仍然是美国治世下的全球性经济危机，因此，人们应该把目光聚焦于中美两大国的主线政策。支线服务于主线，看不清主线，就容易蒙蔽双眼。

作为危机治理方案的一部分，中美两大国都出台了最有利于自己的主线政策，这塑造了当前的时代主流，也开启了未来的时代主流。

金融方面，中美两国完全相反。美国作为全球最大的消费霸权，必须维持消费端（即其国内）的货币流动性，因而采取了自里根时代以来一直采取的危机治理策略，即强美元高利率的危机治理策略，以虹吸全球离岸美元，但副作用是国外的天下大乱和国内的全面通胀；中国作为全球最大的生产霸权，必须维护生产端的规模稳定性，因而采取了低利率弱人民币的危机治理策略，以确保房地产危机软着陆的同时保出口，但副作用是弱国（指生产端弱国，包括美国）的关税保护和国内的全面通缩。

实体方面，中美两国基本相同。美国，押注于人工智能（AI）；中国，攻关于新质生产力（AI及美国卡脖子技术）。生产力和生产关系，两大国都选择了从生产力破局。

三、潮流

有理想的房地产企业应当引领时代潮流。

当前，存在这些时代主流：1. 功能手机→实体智能手机→虚拟智能手机，在实体智能手机阶段，苹果公司崛起；2. 功能汽车→混动汽车→电动汽车→智能汽车，在混动和电动汽车阶段，比亚迪崛起；3. 功能设备→智能设备，如无人机、机器人、机器狗、无人码头、无人驾驶、飞行汽车、电动飞机等，大疆、宇树、华为等正在崛起；4. 功能互联网→平台互联网（网络社区、电子商务、自媒体）→智能互联网（万物互联），在平台互联网阶段，腾讯、阿里、抖音等相继崛起；5. 房地产行业应该成为第五条时代主线，即开启“功能房地产→智能房地产”的发展进程。

四、人类历史

已有人类历史可划分为三个时代：采集渔猎时代、农业时代、工业时代。

已有工业时代历史可划分为两个阶段：功能工业阶段、智能工业阶段。

当前，人类工业已经发展到了功能工业的边缘，一只脚已经踏入了智能工业的领地。在中国房地产行业的市场端，已经出现了智能房地产的萌芽；但中国房地产行业的生产端，仍在怀念功能工业阶段的黄金年代。

五、萌芽

90后、00后年轻人创造了智能房地产的萌芽。

在抖音、小红书等年轻人聚集的平台，有很多展示新的智能生活方式的短视频，而房屋必然成为新的智能生活方式的主要承载平台。智能房地产，首先，家居用品应该是智能的；其次，生活方式应该是智能的；再次，进出模式应该是智能的；从次，物业管理应该是智能的；最后，生产活动应该是智能的；等等。概括起来就是从轻智能到重智能，从浅智能到深智能，最终发展成科幻小说中所描绘的样子。

六、产品研发

功能房地产阶段的产品矩阵仍然适用于智能房地产阶段。

轻浅智能房地产业务，可以从普通存量房地产市场破局；重深智能房地产业务，可以从高端增量房地产市场起步。

企业，是生产力与生产关系的有机结合。企业发展新质生产力，首先是要把旗帜树立起来，即提出治理现阶段主要矛盾的解决方案，而各历史阶段的主要矛盾，无非就是生存、发展和分配矛盾的循环。把功能房地产阶段的存量市场，转变为智能房地产阶段的增量市场，再造二三十年房地产行业辉煌，是解决当前房地产行业生存与发展矛盾的根本办法。

七、战略

推行新战略，必然消耗新资源，那么第一性问题就是该战略值不值得投？

这里需要运用到财务管理思维，即把战略分析抽象为证券分析，来简化战略思维。简化问题的第一步，就是把那些不需要怎么费神就能决定的大事首先决定下来。投资时代主线，更有可能投出成功的投资，故而投资时代主线，必然是好的投资战略。

财务管理思维定义的时代主线，就是每一代年轻人能从年富力强干到快要退休的主要产业的潜力股和明星股，即下图1类和2类投资。当前，投资智能房地产这条时代主线，就是在做1类投资。未来，随着主线的发展，该投资将发展为2类投资。

八、业务管理

企业业务活动的本质，就是到市场上画四个圈：性价比、品牌效应、规模效应、网络效应。并守住这四个圈，即建立护城河。

性价比，圈住最忠实的消费者；品牌效应，更多的消费者被吸引；规模效应，因为消费的人多所以消费产品和传播品牌的人更多；网络效应，规模效应、结构黏性和填河成本塑造了网络效应，至此网内的一切利益相关者皆被企业绑定，企业达到极致成功。

推行新战略首先应该在一地获得成功，然后再对外扩张。该地可以是企业在地，也可以是外地。早期阶段的战略推行，其主要任务应该是争取当地政府对智能房地产阶段的新质生产力的扶持，使其成为当地的一面旗帜和未来税收的重要来源。

树立旗帜可以集运，做好这些可以成势：1. 产品矩阵，武装起来；2. 制度设计，组织起来；3. 产销规模，能动起来；4. 利益分配，联合起来；5. 队伍建设，学习起来。这些是早期阶段之后的战略推行重点。

九、上市

引领时代潮流的房地产企业应该上市。

设，战略推行最终达到极致成功，引领时代潮流的房地产企业应该上市。

设，战略推行最终没能达到极致成功，引领时代潮流的房地产企业更应该上市。

当新业务初步正轨后，上市应该提上战略日程。